Hak Sewa vs Hak Milik di Bali: Aturan untuk WNA dan WNI

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Hak sewa vs hak milik: bedanya ada pada siapa yang boleh memegangnya dan berapa lama hak itu berlaku. Hak milik (SHM) adalah hak atas tanah yang terkuat dan turun-temurun, tanpa jangka waktu, tetapi hanya untuk WNI, sedangkan hak sewa (yang di iklan disebut leasehold) adalah hak memakai tanah atau vila milik orang lain selama waktu yang disepakati, dan juga bisa dipegang WNA.

Panduan ini untuk Anda yang membandingkan iklan "leasehold" dan "freehold" di Bali: pembeli WNI, WNA yang ingin tinggal di sini, pemilik tanah yang ditawari menyewakan lahannya atau "meminjamkan nama", serta WNI yang menikah dengan WNA. Semua aturan di bawah diambil dari teks resmi (UUPA, PP 18/2021, dan peraturan Kementerian ATR/BPN) per Oktober 2026. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum: sebelum menandatangani atau membayar, periksa kasus Anda dengan notaris/PPAT berlisensi.

Hak sewa vs hak milik: apa bedanya?

Dasarnya Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960, UUPA). Pasal 20 ayat (1) menyebut hak milik sebagai "hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah", dan Pasal 21 ayat (1) tegas: "Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik." Hak sewa diatur di Pasal 44: seseorang mempunyai hak sewa "apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa."

Singkatnya, hak milik membuat tanah menjadi milik Anda. Hak sewa hanya memberi Anda hak memakai selama masa sewa; sesudahnya, apa yang terjadi pada tanah dan bangunan ditentukan oleh kontrak.

Arti "leasehold" dan "freehold" di iklan properti Bali

Di iklan properti Bali, "freehold" biasanya berarti tanahnya bersertifikat hak milik (SHM), sedangkan "leasehold" berarti yang dijual adalah hak sewa untuk sekian tahun. Karena UUPA membolehkan uang sewa dibayar "satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu" (Pasal 44 ayat 2), leasehold bisa diiklankan "dijual" dengan satu harga: Anda membayar seluruh masa sewa di muka.

Pada 6 Oktober 2026, dari 676 rumah dan vila yang dijual di Nest, 495 berstatus leasehold dengan median masa sewa yang dicantumkan 25 tahun, 67 freehold, dan 114 tidak mencantumkan statusnya. Ini data listing Nest: harga di tabel adalah harga yang diminta (asking price), dengan status sesuai isian pemasang iklan. Aturan yang sama berlaku untuk tanah yang dijual di Bali: WNA bisa menyewa sebidang tanah, tetapi tidak bisa memegangnya dengan hak milik.

Median rumah freehold sekitar Rp 9 miliar dan leasehold sekitar Rp 5,2 miliar. Namun keduanya adalah rumah yang berbeda, jadi selisih itu bukan semata-mata harga status haknya. Properti yang dipasarkan beberapa agen dihitung satu kali.

Untuk WNI: beli hak milik atau hak sewa?

Sebagai WNI, Anda bisa memegang SHM atas nama sendiri, jadi listing freehold terbuka untuk Anda. Listing leasehold tetap bisa masuk akal, misalnya untuk tempat tinggal dalam jangka waktu tertentu, tetapi yang Anda beli adalah waktu: setelah masa sewa habis, hak Anda berakhir, kecuali kontrak mengatur perpanjangan.

Untuk keduanya, minta PPAT mengecek sertifikat di Kantor Pertanahan (BPN), cocokkan nama di sertifikat dengan KTP penjual, dan buat aktanya di hadapan PPAT. Pemeriksaan tanah secara lengkap punya pembahasannya sendiri.

Hak sewa: yang perlu ada di kontrak

Hak sewa adalah perjanjian, bukan sertifikat tersendiri: sertifikat tanah tetap atas nama pemilik, dan perlindungan Anda terutama ada di kontrak, sebagaimana diingatkan konsultan Emerhub. PP 18/2021 memberi jalan untuk memperkuatnya. Pasal 90 ayat (1) berbunyi: "Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan." Pencatatan itu dilakukan pada daftar umum dan/atau sertifikat hak atas tanah (ayat 2). Tanyakan kepada notaris Anda.

Pastikan kontrak mencantumkan:

• bahwa pihak yang menyewakan adalah orang yang namanya ada di sertifikat, atau punya kuasa tertulis darinya;
• masa sewa, tanggal mulai, dan nasib bangunan saat sewa berakhir;
• perpanjangan: harga atau cara menghitungnya, dan syaratnya. Perpanjangan yang bisa Anda andalkan hanya yang tertulis di kontrak;
• boleh tidaknya hak sewa dijual, dialihkan, atau disewakan lagi;
• bahwa kontrak tetap mengikat ahli waris pemilik dan pembeli tanah berikutnya.

Bagi pemilik tanah, menyewakan tidak memindahkan hak milik: sertifikat tetap atas nama Anda. UUPA juga melarang perjanjian sewa tanah disertai "syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan" (Pasal 44 ayat 3).

Hak pakai: jalur WNA untuk memiliki rumah

PP 18/2021 menyebut Orang Asing sebagai salah satu pihak yang dapat diberi hak pakai dengan jangka waktu (Pasal 49). Menurut Pasal 71, WNA dapat memiliki rumah tapak di atas tanah hak pakai, termasuk hak pakai di atas hak milik yang diberikan dengan akta PPAT, serta satuan rumah susun dengan syarat tambahan.

Syaratnya menurut teks resmi:

• Dokumen keimigrasian. WNA yang dapat memiliki rumah adalah yang "mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan" (Pasal 69 ayat 1). Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 114 menyebut "dokumen keimigrasian berupa visa, paspor atau izin tinggal". Panduan agen seperti Emerhub menyebut KITAS atau KITAP sebagai syarat; tanyakan kepada PPAT dokumen apa yang diterima Kantor Pertanahan, dan kepada agen imigrasi berlisensi izin tinggal mana yang sesuai.
• Batasan rumah tapak. Rumah kategori rumah mewah, "1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga", dan/atau "tanahnya paling luas 2.000 m2 (dua ribu meter persegi)" (Permen 18/2021 Pasal 186). Lebih dari itu perlu izin Menteri.
• Harga minimal. Untuk Bali, Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 menetapkan "Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah)" untuk rumah tapak dan "Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)" untuk satuan rumah susun. Keputusan ini tercatat berlaku di JDIH ATR/BPN pada 6 Oktober 2026.
• Untuk hunian. Batasannya mencakup peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian (PP 18/2021 Pasal 72).

Hak pakai di atas tanah negara berlaku paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun; hak pakai di atas tanah hak milik paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik (Pasal 52). Hak ini lahir sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan (Pasal 54). Rumahnya dapat diwariskan (ahli waris WNA juga harus punya dokumen keimigrasian, Pasal 69), dan menurut Kepmen 1241 dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan serta dialihkan. Pemegang hak pakai yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkannya dalam satu tahun; jika tidak, haknya hapus karena hukum (Pasal 50).

Jalur ini memang dipakai. Menurut catatan BPN Bali yang diberitakan Antara (Juli 2025), hingga Maret 2025 ada 463 bidang tanah di Bali yang bersertifikat hak pakai atas nama WNA, yang di atasnya dibangun rumah atau vila mewah.

Bagi WNA yang mengincar rumah di atas tanah SHM atau HGB, perubahan haknya menjadi hak pakai adalah prosedur di Kantor Pertanahan. Pada 2025, menurut JDIH ATR/BPN, Kementerian ATR/BPN mencabut ketentuan Permen 18/2021 mengenai perubahan hak milik menjadi HGB atau hak pakai, kecuali dalam rangka lelang. Peraturan yang mencabutnya (Permen 2/2025) lalu diganti Permen 5/2025 pada 28 April 2025, yang Pasal 20-nya menyebut perubahan hak milik menjadi HGB dilakukan "dalam rangka lelang" atau "dengan pelepasan hak menjadi tanah negara dan diproses melalui pemberian hak"; hak pakai tidak disebut. Tanyakan prosedur terbarunya kepada PPAT.

Menikah dengan WNA, apakah tetap bisa punya hak milik?

Bisa. PP 18/2021 Pasal 70 ayat (1) berbunyi: "Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya." Syaratnya ada di ayat (2): hak atas tanah itu "bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris."

Pasangan WNA sendiri tetap tidak bisa memegang hak milik. Menurut UUPA Pasal 21 ayat (3), WNA yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskannya dalam satu tahun; jika tidak, hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Orang yang selain berkewarganegaraan Indonesia juga punya kewarganegaraan asing pun tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik (ayat 4).

Kenapa "pinjam nama" berisiko, juga bagi WNI yang namanya dipakai

Dalam skema pinjam nama (nominee), sertifikat hak milik dibuat atas nama WNI, sementara perjanjian sampingan dimaksudkan memberi WNA kendali atau nilai propertinya. Kelihatannya seperti freehold, padahal bukan.

UUPA Pasal 26 ayat (2) menyatakan bahwa setiap jual-beli, penghibahan, dan perbuatan lain "yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing" adalah "batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara", dan "semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali".

Risikonya untuk kedua pihak:

• Bagi WNA. Di atas kertas, properti itu milik orang yang namanya ada di sertifikat (panduan Emerhub juga mengingatkan hal ini), dan laporan Antara tentang BPN Bali (Juli 2025) menyebut skema pinjam nama tidak dapat dideteksi BPN Bali. Jika pemegang nama menjual, menjaminkan, atau meninggal, nasib tanah mengikuti sertifikat, bukan perjanjian sampingan.
• Bagi WNI yang namanya dipakai. Anda tercatat sebagai pemegang hak, tetapi terikat perjanjian sampingan dengan pihak lain. Jika perjanjian itu dinilai sebagai pemindahan hak milik kepada orang asing secara tidak langsung, akibatnya menurut Pasal 26 ayat (2) adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, sehingga tanah atas nama Anda pun bisa lepas.

Jika ada yang menawarkan skema ini, anggap sebagai tanda bahaya dan minta pendapat PPAT yang independen.

Lewat perusahaan: HGB atas nama PT

HGB dapat dipegang WNI dan "badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia" (UUPA Pasal 36; PP 18/2021 Pasal 34). Inilah dasar jalur perusahaan yang dijelaskan panduan agen: perusahaan Indonesia milik asing, biasa disebut PT PMA, memegang HGB. Propertinya milik perusahaan, bukan milik pribadi, dan pendirian serta pengelolaan perusahaan seperti itu punya aturannya sendiri: cek aturan terbaru ke notaris atau Kementerian Investasi.

Yang perlu dicek sebelum membayar

1. Minta PPAT mengecek sertifikat asli di Kantor Pertanahan (BPN).
2. Cocokkan KTP penjual atau pihak yang menyewakan dengan nama di sertifikat.
3. Pastikan hak apa yang Anda dapat (hak milik, hak sewa, hak pakai, atau HGB) dan bahwa Anda memenuhi syaratnya.
4. Buat akta atau perjanjian sewa di hadapan PPAT atau notaris, dan tanyakan soal pencatatan sewa.
5. Tanyakan pajak dan biaya untuk jalur Anda sebelum sepakat harga; tarif resmi bisa berubah, jadi kami tidak mencantumkannya di sini.
6. Bayar hanya setelah dokumen ditandatangani, ke rekening atas nama pihak yang tercantum di kontrak.

Jadi, mana yang cocok untuk Anda?

Bagi WNI yang ingin memiliki untuk seterusnya, hak milik (SHM) atas nama sendiri adalah hak terkuat. Hak sewa cocok jika Anda butuh tempat untuk jangka waktu tertentu, dan nilainya ada di kontrak. WNA yang tinggal di Indonesia dengan dokumen yang sesuai bisa memiliki rumah dengan hak pakai di atas harga minimal; untuk usaha, tanyakan jalur perusahaan kepada notaris. Apa pun pilihannya, yang melindungi Anda adalah akta dan perjanjian yang dibuat dengan benar, bukan kata "freehold" di iklan.

Sumber

1. JDIH ATR/BPN: Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (diakses 6 Oktober 2026)
2. JDIH ATR/BPN: Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (diakses 6 Oktober 2026)
3. JDIH ATR/BPN: Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (diakses 6 Oktober 2026)
4. JDIH ATR/BPN: Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (diakses 6 Oktober 2026)
5. JDIH ATR/BPN: Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (diakses 6 Oktober 2026)
6. JDIH ATR/BPN: Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing (diakses 6 Oktober 2026)
7. JDIH ATR/BPN: Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022 tentang Perolehan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing (diakses 6 Oktober 2026)
8. Antara: BPN Bali pastikan tak ada pulau dikuasai WNA (7 Juli 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
9. Emerhub: How to Buy Property in Bali As a Foreigner (diakses 6 Oktober 2026)