Kontrak vila Bali: yang wajib dicek sebelum tanda tangan

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Kontrak vila Bali yang baik menyebut siapa yang menyewakan dan atas dasar apa, vila mana dan bagaimana kondisinya, berapa lama sewanya, berapa yang Anda bayar, apa saja yang termasuk, dan kapan uang jaminan kembali. Kontrak juga harus mengatur siapa yang menanggung tagihan dan perbaikan, serta apa yang terjadi bila salah satu pihak ingin berhenti lebih awal atau vila dijual.

Bagi Anda yang pindah dari Jakarta atau kota lain, banyak hal terasa seperti mengontrak rumah biasa. Bedanya ada pada detail khas Bali: kolam renang dan taman, sumur, iuran banjar, dan aturan bahasa bila ada pihak asing.

Aturan hukum di bawah dikutip dari teks resmi per Oktober 2026, termasuk Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dalam teks yang diterbitkan Kejaksaan Negeri Sukoharjo. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum: periksakan kontrak ke notaris (PPAT) berlisensi sebelum Anda tanda tangan.

Apa saja isi kontrak vila Bali yang baik?

Siapa yang menyewakan, dan apa dasarnya?

Tulis nama kedua pihak persis seperti di KTP atau paspor, lengkap dengan nomor dan alamatnya. Bila agen atau pengelola tanda tangan atas nama pemilik, minta lihat surat kuasanya.

Kontrak juga perlu menunjukkan dari mana hak pihak yang menyewakan berasal:

• Pemilik sendiri. Namanya harus sama dengan nama di sertifikat tanah (misalnya SHM). Cantumkan nomor sertifikat di kontrak.
• Penyewa yang menyewakan lagi. Lampirkan kontraknya dengan pemilik, pastikan masa sewanya tidak berakhir sebelum masa sewa Anda, dan lampirkan izin tertulis pemilik. Menurut Pasal 1559 KUHPerdata, penyewa yang tidak diizinkan tidak boleh melepaskan sewanya kepada orang lain, dengan ancaman pembatalan, dan setelah pembatalan itu pemilik "tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu".

Bila Anda mengambil alih sisa kontrak penyewa lama (oper kontrak), mintalah persetujuan tertulis pemilik. Pasal 1559 tidak menyebut oper kontrak secara khusus, jadi ini informasi umum; tanyakan ke notaris (PPAT) berlisensi.

Vila mana, dan dalam kondisi apa?

Uraikan objek sewa: alamat, tanah dan bangunan, kamar, kolam, parkir. Lampirkan daftar inventaris beserta kondisinya dan foto serah terima, diparaf kedua pihak. KUHPerdata memberi daftar ini bobot:

• Bila dibuat pertelaan (uraian) tentang barang yang disewa, penyewa wajib mengembalikannya seperti saat diterima menurut pertelaan itu, kecuali yang telah musnah atau berkurang harganya karena tuanya barang atau karena kejadian yang tak disengaja dan tak dapat dihindarkan (Pasal 1562).
• Bila tidak dibuat pertelaan, penyewa dianggap telah menerima barang sewa dalam keadaan baik, sejauh menyangkut pemeliharaan yang menjadi beban penyewa, kecuali dibuktikan sebaliknya, dan harus mengembalikannya dalam keadaan yang sama (Pasal 1563).
• Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa, kecuali ia membuktikan kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya (Pasal 1564).

Berapa lama sewanya, dan bagaimana perpanjangannya?

Tulis tanggal mulai, tanggal berakhir, dan tanggal serah terima kunci. Sewa yang dibuat tertulis "berakhir demi hukum" bila waktunya telah lampau, tanpa perlu pemberitahuan (Pasal 1570). Bila Anda tetap tinggal dan pemilik membiarkannya, terjadi sewa baru yang tunduk pada aturan sewa lisan (Pasal 1573), yang baru berakhir setelah salah satu pihak memberi tahu dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571).

Pasal perpanjangan menghindari wilayah abu-abu itu: hak Anda untuk memperpanjang, cara menetapkan harga baru, dan batas waktu masing-masing pihak memutuskan.

Berapa yang dibayar, dan apa saja yang termasuk?

Bagian harga sebaiknya memuat:

• Total sewa dalam rupiah. UU Mata Uang menyatakan "Rupiah wajib digunakan dalam: a. setiap transaksi yang mempunyai tujuan pembayaran" yang dilakukan di wilayah Indonesia (UU Nomor 7 Tahun 2011, Pasal 21). Bila vila diiklankan dalam dolar atau euro, tuliskan jumlah rupiah yang disepakati di kontrak.
• Jadwal bayar. Sekali di muka, dicicil, atau bulanan, dengan tanggal jatuh tempo dan akibatnya bila terlambat.
• DP. Bila ada DP (uang muka), catat bahwa DP itu bagian dari harga sewa dan apa akibatnya bila sewa batal. Bayar DP hanya setelah melihat vila dan tanda tangan.
• Rekening. Atas nama pihak yang menyewakan di kontrak, dengan kuitansi atau bukti transfer untuk setiap pembayaran.

Apa saja yang termasuk dalam harga sewa berbeda dari vila ke vila, dan panduan sewa jangka panjang Bali Home Immo menyarankan semuanya dikonfirmasi secara tertulis. Tuliskan jadwal kolam dan taman, siapa membeli bahan kimia kolam, layanan kebersihan, dan perabot apa saja yang tetap ada.

Berapa uang jaminan, dan kapan kembali?

Tidak ada standar baku, jadi kontraklah yang mengatur: jumlahnya; untuk apa saja boleh dipakai (tagihan tertunggak, kerusakan di luar keausan wajar, barang inventaris yang hilang); cara menghitung potongan, berdasarkan daftar inventaris; kapan dan ke rekening mana dikembalikan setelah serah terima kunci; dan apakah boleh dipakai untuk membayar bulan terakhir.

Siapa membayar tagihan, iuran banjar, dan perbaikan?

Tagihan dan banjar

Untuk setiap tagihan, tulis siapa yang membayar dan atas nama siapa: listrik PLN, air PDAM atau sumur, internet, gas, dan sampah. Catat angka meteran atau sisa token saat serah terima.

Banjar adalah dewan komunitas Bali di tingkat lingkungan, bagian dari desa adat. Sebagian banjar memungut iuran dari warga; menurut Bali Home Immo, iuran ini tidak selalu dibebankan kepada penyewa, tetapi bisa. Besarnya berbeda di tiap banjar, jadi tanyakan sebelum tanda tangan dan tulis siapa yang membayar.

Perbaikan

KUHPerdata menetapkan aturan dasar yang bisa diubah oleh kontrak:

• Pemilik wajib menyerahkan vila dalam keadaan terpelihara, memeliharanya agar dapat dipakai sesuai tujuannya, dan melakukan perbaikan yang perlu selama masa sewa, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa (Pasal 1550 dan 1551). Pemilik juga menanggung cacat yang merintangi pemakaian (Pasal 1552).
• "Pembetulan-pembetulan kecil sehari-hari, dipikul oleh penyewa": bila tidak diperjanjikan lain, termasuk di antaranya pembetulan daun jendela, kunci dalam, dan kaca jendela. Namun pembetulan itu dipikul pemilik bila terpaksa dilakukan karena kerusakan barang yang disewa atau karena keadaan memaksa (Pasal 1583).
• Menjaga kebersihan sumur, kolam air hujan, dan tempat buang air besar dibebankan kepada pemilik, kecuali diperjanjikan lain (Pasal 1584).
• Bila perbaikan mendesak berlangsung lebih dari empat puluh hari, harga sewa harus dikurangi; bila vila jadi tak dapat didiami, penyewa dapat memutuskan sewanya (Pasal 1555).

Pasal-pasal itu tidak menyebut AC, kolam renang, atau pompa air. Tuliskan siapa yang merawat dan memperbaikinya, seberapa cepat kerusakan mendesak ditangani, dan apakah Anda boleh memperbaiki sendiri lalu memotong biayanya.

Bolehkah dipakai usaha, dijadikan kos, atau disewakan lagi?

Penyewa wajib memakai barang sewa "sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik" sesuai tujuan dalam perjanjian (Pasal 1560). Pemakaian untuk keperluan lain, atau yang dapat merugikan pemilik, bisa menjadi alasan pemilik meminta pembatalan sewa (Pasal 1561).

Jadi, bila Anda berencana bekerja dari rumah, membuka usaha, menerima tamu menginap lama, membawa hewan peliharaan, atau menyewakan kamar sebagai kos, tuliskan izinnya di kontrak. Pasal 1559 membolehkan penyewa yang mendiami rumah sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain atas tanggung jawab sendiri, "jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan", sedangkan melepaskan sewanya kepada orang lain butuh izin. Pasal 1559 dan 1561 tidak menyebut kos secara khusus, jadi ini informasi umum: pastikan kontrak Anda jelas soal ini, dan tanyakan ke notaris (PPAT) berlisensi bila ragu.

Bagaimana jika ingin berhenti lebih awal?

"Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya", dan tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua pihak atau karena alasan yang ditentukan undang-undang (Pasal 1338). Berhenti lebih awal hanya semudah yang diatur kontrak Anda. Untuk kedua pihak, tulis masa pemberitahuan, denda bila ada, apakah sisa sewa dikembalikan, apakah penyewa pengganti dibolehkan, dan apa yang dianggap pelanggaran.

Perhatikan juga klausul yang membolehkan pemilik menghentikan sewa karena ingin memakai vilanya sendiri. Tanpa klausul itu, pemilik tidak dapat menghentikan sewa dengan alasan tersebut (Pasal 1579); dengan klausul itu, pemilik wajib memberi tahu sekian lama sebelumnya sesuai adat setempat (Pasal 1578 dan 1580).

Bagaimana jika vila dijual atau pemilik meninggal?

Pasal 1576 berbunyi: "Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang." Persetujuan sewa juga tidak hapus karena meninggalnya pemilik atau penyewa (Pasal 1575).

Jadi, periksa apakah kontrak memuat klausul yang membolehkan penjualan mengakhiri sewa. Jika ada, menurut pasal yang sama Anda hanya berhak atas ganti rugi bila kontrak menyatakannya dengan tegas. Mintalah klausul bahwa sewa tetap berjalan bila vila berganti pemilik, atau klausul berisi pemberitahuan, pengembalian sisa sewa, dan ganti rugi.

Bahasa, meterai, dan tanda tangan: apa yang perlu?

Bahasa

"Bahasa Indonesia wajib digunakan dalam nota kesepahaman atau perjanjian yang melibatkan ... perseorangan warga negara Indonesia" (UU Nomor 24 Tahun 2009, Pasal 31). Bila melibatkan pihak asing, perjanjian ditulis juga dalam bahasa nasional pihak asing itu dan/atau bahasa Inggris. Bila terjadi perbedaan penafsiran, "bahasa yang digunakan ialah bahasa yang disepakati dalam nota kesepahaman atau perjanjian" (Perpres Nomor 63 Tahun 2019, Pasal 26 ayat (4)).

Kedua pasal itu tidak menyebut akibat bagi kontrak yang hanya berbahasa Inggris, jadi ini informasi umum: tanyakan ke notaris (PPAT) berlisensi. Dalam praktik, bila disodori kontrak berbahasa Inggris saja, minta versi dua bahasa dan pastikan kontrak menyebut bahasa mana yang berlaku.

Meterai

Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa "Bea Meterai merupakan pajak atas dokumen", dan surat perjanjian termasuk objeknya. Per Oktober 2026, halaman bea meterai DJP menyebut tarifnya Rp 10.000, dikenakan satu kali untuk setiap dokumen, dan meterai bisa berbentuk tempel atau elektronik. Bea meterai terutang saat dokumen ditandatangani, dan untuk dokumen yang dibuat dua pihak, "Bea Meterai terutang oleh masing-masing pihak atas Dokumen yang diterimanya" (UU Nomor 10 Tahun 2020, Pasal 8 dan 9). Kuitansi bernilai lebih dari Rp 5 juta juga termasuk objek bea meterai (Pasal 3).

Bagaimana dengan perjanjian tanpa meterai? Pasal 1320 KUHPerdata menyebut empat syarat sahnya persetujuan: kesepakatan, kecakapan, suatu pokok persoalan tertentu, dan suatu sebab yang tidak terlarang; meterai tidak termasuk di dalamnya. Bea meterai yang belum dibayar dapat dilunasi lewat pemeteraian kemudian, ditambah sanksi administratif sebesar 100% dari bea meterai yang terutang (UU Nomor 10 Tahun 2020, Pasal 17 dan 18). Itu belum menjawab semua soal kontrak tanpa meterai dalam sengketa: ini informasi umum, tanyakan ke notaris (PPAT) berlisensi. Meski begitu, bubuhkan meterai di setiap rangkap asli: bea itu memang terutang, dan menurut penjelasan undang-undang tersebut, dokumen yang bea meterainya sudah dibayar tidak wajib dimeteraikan lagi bila kelak dipakai sebagai alat bukti di pengadilan.

Tanda tangan

Kedua pihak menandatangani, memberi tanggal, dan memaraf setiap halaman serta lampiran, lalu masing-masing menyimpan satu rangkap asli. Anda juga bisa meminta notaris (PPAT) berlisensi menyusun atau memeriksa kontraknya.

Sebelum tanda tangan: cek terakhir

• Anda sudah melihat vila langsung, dan daftar inventaris sesuai dengan isinya.
• Pihak yang menyewakan adalah pemilik di sertifikat, atau punya izin tertulis pemilik.
• Semua jumlah tertulis dalam rupiah, lengkap dengan tanggalnya, dan syarat uang jaminan jelas.
• Setiap tagihan, iuran banjar, dan jenis perbaikan sudah ada penanggungnya; berhenti lebih awal, penjualan, dan perpanjangan sudah diatur.
• Anda memahami versi yang ditandatangani, dan membayar hanya setelah tanda tangan, ke rekening atas nama pihak yang menyewakan.

Sumber

1. Kejaksaan Negeri Sukoharjo: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie), Staatsblad 1847 No. 23 (diakses 6 Oktober 2026)
2. JDIH Kementerian Sekretariat Negara: UU Nomor 24 Tahun 2009 tentang Bendera, Bahasa, dan Lambang Negara, serta Lagu Kebangsaan (PDF) (diakses 6 Oktober 2026)
3. JDIH Kementerian Sekretariat Negara: Perpres Nomor 63 Tahun 2019 tentang Penggunaan Bahasa Indonesia (PDF) (diakses 6 Oktober 2026)
4. Direktorat Jenderal Pajak: Bea Meterai (diakses 6 Oktober 2026)
5. JDIH Kementerian Sekretariat Negara: UU Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai (PDF) (diakses 6 Oktober 2026)
6. JDIH Kementerian Sekretariat Negara: UU Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang (PDF) (diakses 6 Oktober 2026)
7. Bali Home Immo: Your guide to long-term rental in Bali today (diakses 6 Oktober 2026)