Iuran banjar dan biaya lain di luar harga sewa di Bali

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Iuran banjar adalah sumbangan untuk banjar dan desa adat tempat Anda tinggal, dan besarnya tidak sama di seluruh Bali karena setiap desa adat mengaturnya sendiri. Di Denpasar, misalnya, Kantor Camat Denpasar Barat pada Mei 2022 menegaskan bahwa iuran bulanan Rp 20.000 yang ditanyakan seorang pendatang memang ada berdasarkan aturan Desa Adat Denpasar, dan bahwa secara kedinasan tidak ada pemungutan itu.

Kalau Anda pindah dari Jakarta, Surabaya, atau kota lain lalu menyewa kos, rumah kontrakan, atau vila di Bali, iuran banjar hanya satu dari beberapa biaya di luar harga sewa. Ada juga uang jaminan, listrik PLN, air, internet, sampah, dan perawatan rumah. Di bawah ini: apa saja biaya itu, siapa yang membayar, dan apa yang perlu ditulis sebelum Anda membayar. Ini informasi umum per Oktober 2026; aturan dan besaran iuran berbeda di tiap desa adat dan tiap rumah.

Apa itu banjar, dan mengapa ada iuran banjar untuk pendatang?

Banjar adalah perkumpulan warga Bali di tingkat lingkungan. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2019 tentang Desa Adat di Bali menyebut banjar adat sebagai bagian dari desa adat, yaitu kesatuan masyarakat hukum adat yang punya wilayah, tempat suci, tradisi, serta hak mengatur dan mengurus rumah tangganya sendiri. Desa adat berjalan berdampingan dengan desa dinas atau kelurahan, dan iuran banjar adalah urusan desa adat, bukan desa dinas.

Perda itu membagi warga di wilayah desa adat menjadi tiga kelompok:

• krama desa adat: warga masyarakat Bali beragama Hindu yang mipil (terdaftar sebagai anggota) dan tercatat di desa adat setempat;
• krama tamiu: warga masyarakat Bali beragama Hindu yang tidak mipil, tetapi tercatat di desa adat setempat;
• tamiu: orang selain krama desa adat dan krama tamiu yang berada di wilayah desa adat untuk sementara atau bertempat tinggal, dan tercatat di desa adat setempat.

Jadi, bila Anda bukan orang Bali beragama Hindu dan tercatat di desa adat setempat, Perda itu menggolongkan Anda sebagai tamiu. Krama desa adat menjalankan swadharma (kewajiban) penuh, yang menurut penjelasan Perda berupa pawedalan/materi dan ayah-ayahan/kerja fisik. Untuk tamiu, Perda hanya menyebut swadharma terbatas di bidang pawongan dan palemahan, dengan ketentuan lebih lanjut diatur dalam awig-awig dan/atau pararem (Pasal 9). Penjelasan Perda mengartikan swadharma terbatas ("hanya dalam hal tertentu") untuk krama tamiu; untuk tamiu hanya tertulis "Cukup jelas". Perda tidak menyebut iuran, besarannya, atau apakah tamiu wajib membayarnya. Awig-awig adalah aturan yang dibuat desa adat atau banjar adat, sedangkan pararem adalah aturan atau keputusan paruman (rapat) desa adat. Karena itu besaran iuran, apa yang dibiayai, dan apakah Anda wajib membayarnya bisa berbeda dari satu desa adat ke desa adat lain.

Uangnya untuk apa? Desa adat bertanggung jawab atas kahyangan desa dan membentuk pecalang, satuan tugas keamanan tradisional di wilayahnya; satu agen properti menulis bahwa iuran banjar juga mendukung kegiatan dan upacara setempat. Peraturan Gubernur Bali Nomor 47 Tahun 2019 tentang Pengelolaan Sampah Berbasis Sumber juga menyatakan "Desa Adat dapat mengenakan biaya atas pelayanan persampahan", dengan besaran yang diatur lewat awig-awig atau pararem. Jadi iuran banjar bisa sudah mencakup pengangkutan sampah, bisa juga ditagih terpisah.

Berapa besar iuran banjar?

Tidak ada angka tunggal. Ini contoh yang kami temukan di laman resmi dan berita, masing-masing dengan tanggalnya; besarannya bisa sudah berubah:

Artikel IDN Times itu juga mencantumkan iuran terpisah untuk usaha penginapan seperti rumah kos dan vila. Artinya, iuran yang dikenakan pada usaha kos atau vila tidak sama dengan iuran untuk orang yang tinggal di dalamnya.

Panduan agen properti menyebut angka yang lebih tinggi. Satu agen di Bali menulis bahwa banjar menagih pemilik vila yang disewakan Rp 50.000 sampai Rp 250.000 per bulan (2023), dan di panduan lain menyebut kisaran Rp 100.000 sampai Rp 1 juta per bulan, tergantung desa dan tingkat partisipasi Anda (2025). Keduanya tidak menyebut sumber resmi untuk angka itu, jadi anggap sebagai gambaran kasar, bukan tarif.

Siapa yang membayar: penyewa atau pemilik?

Tergantung rumahnya. Panduan sewa dari agen yang sama menulis bahwa iuran banjar tidak selalu dibebankan kepada penyewa, tetapi bisa saja. Panduannya tentang banjar menyebut "beberapa pemilik atau pengelola properti memasukkan biaya ini ke dalam sewa, sementara yang lain menyerahkan keputusan kepada penyewa".

Bagi anak kos, perlu dibedakan antara iuran yang dikenakan pada usaha kosnya dan iuran untuk penghuninya. Dalam pengaduan tahun 2023, penghuni kos melaporkan iuran Rp 20.000 per orang yang ditagih langsung kepadanya.

Sebelum tanda tangan, tanyakan: ada iuran atau tidak, berapa dan berapa kali, siapa yang membayar, dan apakah sudah termasuk sampah. Lalu tulis jawabannya di surat perjanjian sewa.

Bagaimana memastikan penagihan iuran itu resmi?

Dua tanggapan di kanal pengaduan resmi Pemkot Denpasar menunjukkan cara kerjanya. Pada Mei 2022, seorang pendatang yang ber-KTP Bali bertanya apakah iuran Rp 20.000 per bulan di Denpasar Barat itu wajib atau sukarela. Kantor Camat Denpasar Barat menjawab bahwa "secara Kedinasan tidak ada pemungutan tersebut", tetapi iuran bulanan Rp 20.000 itu memang ada berdasarkan Keputusan Bendesa Adat Denpasar Nomor 11 Tahun 2019 dan Uger-Uger Desa Adat Denpasar Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pacingkreman Desa, lalu menyarankan bertanya langsung ke Desa Adat Denpasar.

Pada Juni 2023, seorang penghuni kos di Denpasar Utara melaporkan tagihan bulanan Rp 20.000 per orang dari pecalang, disertai karcis Desa Adat Denpasar. Desa Pemecutan Kaja, sebagai desa dinas, menjawab tidak melakukan pungutan, lalu setelah berkoordinasi menyatakan penagihan itu dilakukan banjar adat di bawah naungan Desa Adat Denpasar.

Menurut artikel penulis komunitas di IDN Times Bali, petugas pemungut iuran (pacingkreman) di Desa Adat Denpasar ditunjuk oleh kelihan atau pengurus banjar adat dan memakai identitas resmi. Bila ada yang meminta lebih dari ketentuan, Anda bisa melaporkannya ke pengurus banjar adat setempat.

Langkah praktis:

• tanyakan dulu ke pemilik atau pengelola kos atau rumah;
• tanyakan petugas berasal dari banjar mana, dan minta karcis atau kuitansinya;
• kalau ragu, tanyakan langsung ke kelian banjar;
• jangan mentransfer "iuran banjar" atau uang jaminan kepada orang yang hanya Anda kenal lewat chat. Bila itu terjadi pada sebuah iklan, buka halaman keamanan Nest.

Uang jaminan: berapa dan kapan kembali?

Uang jaminan atau deposit adalah uang yang Anda bayar di awal dan kembali di akhir masa sewa bila tidak ada kewajiban yang tersisa. Besarnya, potongan apa saja yang boleh, dan kapan dikembalikan tergantung kesepakatan, jadi tulis ketiganya di surat perjanjian sewa, jangan menganggap ada standar.

Hampir semua sewaan di Nest berperabot: pada 6 Oktober 2026, 1.461 dari 1.491 listing sewa di Nest tercatat berperabot. Jadi pemeriksaan saat masuk menentukan nasib uang jaminan Anda. Satu agen menggambarkan prosedur standarnya: pemeriksaan bersama penyewa, pemilik atau wakilnya, dan agen, untuk mengecek kondisi vila dan perabotnya, dengan daftar inventaris sebagai acuan selama masa sewa. Foto setiap ruangan, catat angka meteran, dan lampirkan daftar inventaris ke perjanjian. Bayar DP atau uang jaminan hanya setelah Anda melihat rumahnya langsung dan menandatangani perjanjian.

Listrik PLN: token atau pascabayar, dan berapa tarifnya?

Listrik PLN bisa prabayar, yaitu Anda membeli token listrik 20 digit lalu memasukkannya ke meteran, atau pascabayar dengan tagihan bulanan. Panduan sewa agen tadi menulis bahwa listrik sering dibayar terpisah dari sewa, baik bulanan maupun tahunan, dan pemakaian AC yang tinggi bisa banyak mengubah tagihan.

Tabel tarif terbaru di situs PLN saat kami cek pada 6 Oktober 2026 adalah penetapan tarif untuk Juli sampai September 2026. Tabel itu memuat 13 golongan nonsubsidi; untuk golongan rumah tangga di bawah ini, tarif prabayar dan pascabayar sama:

Kementerian ESDM menyatakan tarif 13 golongan nonsubsidi tidak naik pada triwulan III 2026. Dengan tarif Rp 1.699,53, setiap 100 kWh sekitar Rp 170.000. Untuk pelanggan pascabayar, tabel PLN menerapkan rekening minimum, yaitu 40 jam nyala dikali daya tersambung dikali tarif, jadi rumah yang kosong pun tetap ada tagihannya. Cek halaman tarif PLN untuk triwulan yang sedang berjalan.

Sebelum sepakat, tanyakan apakah meterannya token atau pascabayar, berapa dayanya, dan berapa tagihan beberapa bulan terakhir. Kalau listrik ditagih pemilik, bukan langsung oleh PLN, sepakati tarif per kWh dan cara membaca meterannya secara tertulis.

Air, internet, sampah, dan gas: apa yang perlu ditanyakan?

• Air. Menurut panduan sewa agen tersebut, vila di Bali biasanya memakai PDAM atau sumur dalam; tekanan air PDAM bisa berbeda per daerah, dan sumur dalam bisa bergantung pada pompa dan filter. Tanyakan sumber airnya, cara membayarnya, dan siapa yang merawat pompa serta filternya.
• Internet. Panduan itu menulis bahwa internet umumnya termasuk dalam sewa bulanan, tetapi tidak selalu dalam sewa tahunan, dan kecepatannya jangan diasumsikan. Tanyakan kecepatan, penyedia, dan atas nama siapa langganannya.
• Sampah. Pergub Bali 47/2019 mewajibkan setiap orang dalam rumah tangga mengelola sampah yang dihasilkannya, termasuk memilahnya paling sedikit menjadi lima jenis: sampah yang mudah terurai, yang dapat digunakan kembali, yang dapat didaur ulang, yang mengandung B3, dan sampah residu. Pengangkutannya bisa termasuk dalam iuran banjar atau ditagih terpisah, dan satu agen mencatat pengangkutan sampah bisa berhenti sementara saat hari raya besar seperti Galungan atau Nyepi.
• Gas. Tanyakan apakah gas untuk memasak disediakan atau Anda beli sendiri.

Kolam, taman, dan kebersihan: termasuk sewa atau tidak?

Menurut panduan sewa agen tersebut (Maret 2026):

Sepakati jadwalnya, dan siapa yang menanggung bahan kimia kolam, servis AC, dan perbaikan kecil.

Apakah Anda perlu membayar agen?

Tanyakan sebelum survei apakah agen memungut biaya dari Anda, berapa, dan untuk apa, lalu minta jawabannya secara tertulis.

Apa yang perlu ditulis di surat perjanjian sewa?

Untuk perjanjian sewa atau lampirannya yang ikut ditandatangani:

• harga sewa, cara bayar, dan apa saja yang termasuk;
• uang jaminan: jumlah, potongan yang mungkin, dan tanggal dikembalikan;
• listrik: token atau pascabayar, dan tarifnya bila ditagih pemilik;
• sumber air dan siapa yang merawatnya; internet dan siapa yang membayarnya;
• iuran banjar: jumlah, periode, dan siapa yang membayar;
• pengangkutan sampah serta jadwal kolam, taman, dan kebersihan;
• siapa yang menanggung perbaikan dan servis AC;
• biaya agen, bila ada;
• daftar inventaris, foto, dan angka meteran saat masuk.

Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk sewa beberapa bulan atau lebih, periksakan perjanjian ke notaris/PPAT berizin sebelum Anda menandatangani atau membayar.

Ringkasnya

1. Sebelum survei, tanyakan apa saja yang termasuk dalam sewa dan apakah ada iuran banjar.
2. Cek setiap penagihan iuran ke pemilik atau kelian banjar, dan simpan karcisnya.
3. Bayar uang jaminan hanya setelah survei dan tanda tangan perjanjian, dengan daftar inventaris terlampir.
4. Ketahui jenis meteran listrik Anda dan tarif PLN yang berlaku.
5. Tulis semua jawaban di perjanjian, dan saat membandingkan sewa jangka panjang di Nest, bandingkan juga apa saja yang termasuk dalam harganya.

Sumber

1. Pemerintah Provinsi Bali (JIDHAT): Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2019 tentang Desa Adat di Bali (diakses 6 Oktober 2026)
2. Pemerintah Provinsi Bali (DKLH): Peraturan Gubernur Bali Nomor 47 Tahun 2019 tentang Pengelolaan Sampah Berbasis Sumber (diakses 6 Oktober 2026)
3. PLN: Penetapan Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik (Tariff Adjustment) Bulan Juli - September 2026 (diakses 6 Oktober 2026)
4. PLN: Tariff Adjustment (diakses 6 Oktober 2026)
5. Kementerian ESDM: Jaga Daya Beli, Menteri ESDM: Tarif Listrik Tidak Naik (30 Juni 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
6. Pemerintah Kota Denpasar (Pro Denpasar): Iuran Banjar Bagi Pendatang di Denpasar (Mei 2022) (diakses 6 Oktober 2026)
7. Pemerintah Kota Denpasar (Pro Denpasar): Pengaduan Dugaan Adanya Pungli Desa Pakraman (Juni 2023) (diakses 6 Oktober 2026)
8. IDN Times Bali: 11 Macam Iuran Warga yang Tinggal di Desa Adat Denpasar (24 Januari 2023) (diakses 6 Oktober 2026)
9. Bali Portal News: Iuran Untuk Duktang Disepakati Rp 100.000 (24 April 2017) (diakses 6 Oktober 2026)
10. Bali Home Immo: Your Guide to Long Term Rental in Bali Today (3 Maret 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
11. Bali Home Immo: Apa itu Banjar? (27 Februari 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
12. Bali Home Immo: Villa Expenses in Bali Rental (20 November 2023) (diakses 6 Oktober 2026)
13. Bali Home Immo: Prepaid Electricity (28 Agustus 2020) (diakses 6 Oktober 2026)