Modus penipuan kos Bali: sewa ganda dan cara mengeceknya
Tim Nest · Terakhir diperbarui:
Salah satu modus penipuan kos Bali yang pernah diberitakan merugikan belasan perantau di Denpasar adalah sewa ganda: kamar kos atau rumah kontrakan disewa sebentar oleh seorang perantara, lalu disewakan ulang kepada pendatang dengan pembayaran enam bulan sampai dua tahun di muka. Anda bisa mencegahnya dengan memastikan, sebelum membayar, bahwa orang yang menerima uang Anda adalah pemilik, atau memegang perjanjian sewa dan izin tertulis dari pemilik untuk seluruh masa sewa Anda.
Sewa ganda biasanya baru ketahuan saat sudah terlambat: pemilik asli datang menagih, penghuni lain datang membawa kunci, atau masa sewa si perantara habis. Panduan ini membahas kasus nyata dari pemberitaan dan persidangan di Bali, bentuk-bentuk modusnya, dan cara mengeceknya, terutama untuk Anda yang baru pindah dari Jakarta atau kota lain dan sedang mencari kos.
Apa itu sewa ganda?
Sewa ganda berarti satu tempat tinggal disewakan, atau dijanjikan, kepada lebih dari satu penyewa, atau disewakan oleh orang yang tidak berhak atas tempat itu selama masa yang Anda bayar. Celahnya selalu sama: orang yang Anda bayar tidak menguasai tempat itu selama seluruh masa sewa Anda. Dalam kasus-kasus di bawah ini, celah itu muncul dalam tiga bentuk.
| Bentuk | Siapa yang menerima uang Anda | Bagaimana ketahuan |
|---|---|---|
| Disewakan ulang | Penyewa atau perantara yang menyewa sebentar, lalu menyewakannya kepada Anda lebih lama | Perantara berhenti membayar pemilik, lalu pemilik meminta Anda keluar |
| Dijanjikan dua kali | Pemegang sewa asli yang mengoper atau menyewakan tempat yang sama kepada dua orang | Penyewa kedua tidak bisa masuk, atau tempatnya sudah ditempati orang lain |
| "Pemilik" palsu | Orang yang mengiklankan tempat milik orang lain, atau pemilik yang sudah kehilangan haknya | Pemilik asli, atau pemilik baru, muncul |
Makin besar uang yang dibayar di muka, makin besar kerugiannya. Orang yang sudah memegang uang sewa setahun punya cukup waktu untuk menghilang sebelum pemilik sadar.
Modus penipuan kos Bali yang terbongkar di Denpasar
Kasus paling jelas terungkap pada April 2025 di Denpasar Selatan. Seorang penghuni kos mengunggah video di Instagram dan menyebut sekitar 17 orang tertipu oleh perempuan yang sama. detikBali dan Bali Express kemudian memberitakannya.
Menurut cerita dalam video itu, seperti diberitakan Bali Express, perempuan itu menyewa kamar kos dan rumah kontrakan hanya untuk satu bulan, lalu menawarkannya kepada para perantau seolah-olah miliknya sendiri atau disewanya untuk jangka panjang. Calon penyewa diminta membayar enam bulan sampai dua tahun di muka. Setelah masa sewanya kepada pemilik habis dan pemilik tidak lagi menerima pembayaran, para penghuni diusir.
Yang diberitakan:
- Kerugian tiap korban bervariasi, dari Rp 25 juta sampai lebih dari Rp 35 juta, menurut korban yang pertama bersuara (detikBali, 17 April 2025).
- Seorang korban awalnya menemukan kos yang diiklankan perempuan itu lewat Facebook; belakangan ia membayar Rp 8 juta untuk paket enam bulan di kamar lebih luas yang ditawarkan perempuan itu. Menurut ceritanya, baru empat hari berjalan, perempuan itu menghilang, dan orang lain yang mengaku pemilik kos mengusirnya. Korban lain, perantau 23 tahun asal Jakarta, sudah membayar Rp 10 juta untuk kontrak setahun dan pada 15 April 2025 diminta keluar karena sewa bulanan kepada pemilik tidak dibayar (detikBali, 22 April 2025).
- Pada 19 April, hitungan salah satu korban sudah mencapai 26 orang dengan kerugian Rp 616 juta, untuk kos dan kontrakan (detikBali).
- Para korban melapor ke Polsek Denpasar Selatan, lalu ke Polresta Denpasar. Kasat Reskrim Polresta Denpasar membenarkan adanya laporan itu dan beberapa hari kemudian menyatakan kasusnya masih ditangani.
Yang paling perlu dicatat: menurut korban yang pertama bersuara, sebelum menempati kamar para korban sudah survei lokasi, bertemu langsung dengan perempuan itu dan menandatangani perjanjian sewa-menyewa, dan perempuan itu juga terdaftar sebagai staf sebuah perusahaan penjualan properti yang resmi (Bali Express). Semua itu tidak membuktikan bahwa ia berhak menyewakan kamar-kamar tersebut sampai dua tahun.
Kami tidak menemukan berita tentang putusan pengadilan dalam kasus ini; dalam berita terakhir yang kami temukan, polisi masih menangani kasusnya.
Kenapa perantau mudah terjebak
Mencari kos di Bali tidak mudah. Pada Mei 2025 detikBali menulis tentang sulitnya mencari kos di Bali: seorang pekerja asal Pekalongan bercerita kos selalu penuh, dan ia mengandalkan info dari grup media sosial dan teman. Ia sendiri sempat tertipu: seorang makelar meminta transfer ongkos antar, lalu meminta lagi Rp 300 ribu dengan alasan agar kunci langsung diberikan pemilik. Saat kamar langka dan Anda baru tiba, tawaran yang tampak beres, lengkap dengan surat perjanjian, mudah langsung diambil.
Hak sewa vila yang dioper dua kali di Sanur
Bentuk kedua butuh hak sewa yang asli. Di Sanur, seorang WN Belanda menyewa sebidang tanah sampai 2045 dan membangun vila di atasnya. Menurut berita Bali Express tentang putusan banding, ia sudah mengoper sisa masa sewa itu kepada orang lain, terhitung sejak September 2020, ketika kembali meneken oper kontrak atas sewa yang sama dengan seorang pengusaha, yang membayar Rp 455 juta. Transaksinya dilakukan di hadapan notaris (CNN Indonesia), tetapi vila itu tidak diserahkan kepadanya.
PN Denpasar menjatuhkan hukuman dua tahun tiga bulan penjara karena penipuan pada Juli 2023 (detikBali), dan Pengadilan Tinggi Denpasar menguatkannya di tingkat banding, seperti diberitakan pada 31 Agustus 2023 (Bali Express). Penandatanganan di hadapan notaris tidak mengungkap bahwa sewa itu sudah pernah dioper.
Kasusnya memang soal vila, tetapi pelajarannya sama untuk kos dan kontrakan: kalau seseorang menawarkan oper kontrak kepada Anda, pastikan langsung kepada pemilik bahwa kontrak itu belum pernah dioper ke orang lain.
"Pemilik" yang ternyata bukan pemilik
Bentuk ketiga bahkan tidak butuh perjanjian sewa. Pada April 2026 NusaBali memberitakan perantau 26 tahun asal Medan yang mentransfer DP Rp 500.000, setengah dari harga sewa, untuk kos di Denpasar Utara yang ia temukan lewat media sosial. Setelah itu nomornya tidak bisa dihubungi, dan pemilik kos yang sebenarnya ternyata berbeda dengan identitas di iklan.
Pemilik asli pun bisa jadi orang yang salah untuk dibayar. Dalam dakwaan yang dibacakan di PN Denpasar pada November 2023, jaksa menyebut sepasang suami istri menerima pembayaran sewa lima tahun untuk vila di Sanur yang diiklankan di Facebook Marketplace, tanpa memberi tahu bahwa sertifikatnya sudah dijadikan jaminan utang. Menurut dakwaan, vila itu sudah dilelang pada Maret 2019, sebelum penyewa membayar pada April, dan pengosongannya dieksekusi pada September 2019, dengan kerugian penyewa yang disebut jaksa Rp 900 juta (Radar Bali). Pihak pembela menyatakan kliennya tidak mengetahui lelang itu dan menilai perkara itu perdata (RMOL). Semua ini masih dakwaan; kami tidak menemukan berita tentang putusannya.
Survei lokasi dan surat perjanjian saja belum cukup
Survei lokasi membuktikan tempatnya ada. Surat perjanjian menunjukkan apa yang Anda sepakati dengan orang yang menandatanganinya. Keduanya tidak menunjukkan bahwa orang itu berhak atas tempat tersebut selama seluruh masa sewa Anda, dan celah itulah yang dimanfaatkan dalam sewa ganda.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menjelaskan kenapa hal ini penting. Pasal 1559, dalam teks yang dimuat situs Kejaksaan Negeri Sukoharjo, berbunyi: "Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu." Pasal yang sama membolehkan penyewa yang mendiami sendiri sebuah rumah untuk menyewakan sebagian kepada orang lain atas tanggung jawab sendiri, jika hak itu tidak dilarang dalam perjanjiannya.
Dalam praktik, karena itu ada baiknya Anda melihat perjanjian sewa si perantara dengan pemilik dan izin dari pemilik sebelum membayar. Ini informasi umum per Oktober 2026, bukan nasihat hukum: sebelum menandatangani kontrak panjang atau mengambil alih (oper) kontrak orang lain, konsultasikan dengan notaris/PPAT yang berizin.
Cek ini sebelum membayar sewa di muka
Lakukan langkah-langkah ini sebelum Anda membayar lebih dari satu bulan.
Tanyakan siapa pemiliknya
Tanyakan siapa pemilik bangunan dan nama siapa yang tercantum di sertifikat tanah. Kalau Anda berurusan langsung dengan pemilik, nama itu semestinya sama dengan nama di KTP-nya.
Kalau bukan pemilik, minta bukti haknya
Penjaga kos, perantara, agen atau pemegang sewa semestinya bisa menunjukkan perjanjian sewanya dengan pemilik, yang berakhir setelah masa sewa Anda, dan izin tertulis pemilik untuk menyewakan ulang (atau pasal dalam perjanjiannya yang membolehkan). Dalam kasus Denpasar, menurut cerita para korban, sewa si perantara hanya sebulan, sementara para korban membayar sampai dua tahun.
Hubungi pemilik sendiri
Cari nomor pemilik dari sumber lain, bukan dari perantara. Tanyakan langsung: siapa yang boleh menyewakan kamar ini, sampai kapan, dan apakah sudah ada orang lain yang membayar untuk kamar yang sama.
Tanya anak kos, tetangga dan banjar
Anak kos yang sudah tinggal di sana tahu kepada siapa mereka membayar. Untuk rumah atau vila, Anda bisa bertanya kepada tetangga, kelian banjar atau kepala lingkungan siapa pemiliknya dan siapa yang biasa menagih sewa.
Untuk oper kontrak, baca perjanjian aslinya
Sebelum mengambil alih sisa kontrak orang lain, baca perjanjian sewa aslinya dengan pemilik: masa berlakunya, apakah boleh dioper, dan atas nama siapa sekarang. Lalu minta pemilik memastikan bahwa kontrak itu belum pernah dioper ke orang lain. Di Sanur, kontraknya ternyata sudah dioper sebelum pembeli kedua membayar.
Tanda tangan dan bayar ke orang yang tepat
Tanda tangani perjanjian dengan pemilik, atau dengan pemegang sewa yang perjanjian dan izinnya sudah Anda lihat. Transfer ke rekening atas nama orang itu, minta kuitansi, dan simpan bukti transfer. Paling waspadalah ketika perantara meminta enam bulan atau lebih di muka: uang seperti itulah yang menurut para korban hilang di Denpasar.
Kalau Anda sudah telanjur membayar
Kalau pemilik atau penyewa lain tiba-tiba muncul, kumpulkan faktanya dulu sebelum menyerahkan kunci atau uang lagi.
- Simpan semuanya: iklan, chat, surat perjanjian, kuitansi, bukti transfer dan tautan profil orang yang menyewakan kepada Anda.
- Minta pemilik atau penyewa lain menunjukkan dokumennya, dan tunjukkan dokumen Anda. Bisa jadi Anda sama-sama dirugikan oleh orang yang sama.
- Hentikan semua pembayaran kepada orang yang menyewakan kepada Anda.
- Laporkan ke polisi, seperti para korban di Denpasar yang melapor ke Polsek lalu ke Polresta, dan laporkan iklan atau akunnya ke platform tempat Anda menemukannya. Kalau iklannya ada di Nest, gunakan tombol lapor di iklan itu atau halaman keamanan Nest.
Langkah pertama setelah tertipu (bank, polisi, platform) layak dibahas tersendiri; poin di atas adalah yang khusus untuk sewa ganda.
Ringkasnya
- Sewa ganda terjadi karena orang yang Anda bayar tidak menguasai tempat itu selama seluruh masa sewa Anda.
- Survei, pertemuan yang ramah dan surat perjanjian tidak menjawab soal itu. Nama pemilik dan izin pemilik yang menjawabnya.
- Sebelum membayar berbulan-bulan di muka, lihat sertifikat atau perjanjian sewanya, hubungi pemilik sendiri, dan tanyakan kepada penghuni lain dan tetangga.
- Bayar hanya kepada orang yang namanya tercantum di perjanjian, ke rekening atas namanya, dan simpan setiap bukti.
Kalau Anda sedang mencari tempat tinggal, bandingkan rumah dan vila sewa jangka panjang dari pengiklan terverifikasi di seluruh Bali.
Sumber
- Kejaksaan Negeri Sukoharjo: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie), PDF (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Nasib 17 Korban Penipuan Kos-kosan di Bali Rugi Puluhan Juta Berujung Diusir (diakses 6 Oktober 2026)
- Bali Express: Modus Licik Penipuan Kos-Kosan di Bali Terbongkar, Sewa Sebulan, Dikontrakkan 2 Tahun ke Korban (diakses 6 Oktober 2026)
- Bali Express: Dikira Pemilik Kos, Ternyata Penipu! Begini Cara Pelaku Bikin Korban Kos Bodong di Bali Luluh (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Korban Penipuan Kos-kosan di Denpasar Jadi Puluhan Orang, Kerugian Rp 616 Juta (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Cerita Tony Tergiur Bayar Kos Rp 8 Juta untuk 6 Bulan, Ternyata Kena Tipu (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Sulit Cari Kos di Bali (diakses 6 Oktober 2026)
- CNN Indonesia: WN Belanda Ditahan Buntut Kasus Penipuan Sewa Vila Rp500 Juta (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Tipu Pengusaha Ratusan Juta, Bule Belanda Diganjar 2 Tahun 3 Bulan (diakses 6 Oktober 2026)
- Bali Express: Kasus Penipuan Tanah Warga di Bali Ratusan Juta, Hakim PT Putus Bule Belanda Bersalah (diakses 6 Oktober 2026)
- NusaBali: Awas Penipuan Berkedok Kos, Perantau di Denpasar Jadi Korban (diakses 6 Oktober 2026)
- Radar Bali: Penipuan Modus Sewa Vila Nyaris Rp 1 Miliar di Sanur, Suami Jadi Pesakitan, Istri Buron, Begini Ceritanya (diakses 6 Oktober 2026)
- RMOL: Kasus Sewa Vila di Bali, Eko Sembiring: Ini Kasus Perdata yang Dipaksa Jadi Kasus Pidana (diakses 6 Oktober 2026)