Harga sewa rumah Ubud 2026: tahunan, bulanan, dan tipsnya

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Harga sewa rumah Ubud di Nest per 6 Oktober 2026 berada di median sekitar Rp 435 juta per tahun, dihitung dari 63 listing yang memasang harga tahunan. Sewa bulanan jauh lebih jarang: hanya 8 dari 71 listing sewa di Ubud yang berharga bulanan, dengan median sekitar Rp 46 juta per bulan.

Hampir semua listing itu vila berperabot, jadi angka ini menggambarkan harga sewa vila, bukan kos atau rumah kontrakan sederhana. Di bawah ini ada rincian per jumlah kamar tidur, perbandingan dengan seluruh Bali, gambaran hidup di Ubud dan desa-desa sekitarnya, serta hal yang perlu dicek sebelum Anda membayar DP. Semua angka adalah harga yang diminta (asking price) di listing Nest, bukan harga akhir yang Anda sepakati dengan pemilik.

Berapa harga sewa rumah Ubud per tahun?

Ke-63 listing Ubud yang berharga tahunan punya median sekitar Rp 435 juta per tahun. Separuh listing yang harganya berada di tengah meminta antara sekitar Rp 315 juta dan Rp 631 juta. Sebagai pembanding, median 1.151 listing berharga tahunan di seluruh Bali adalah Rp 400 juta.

Menurut jumlah kamar tidur:

Harga yang diminta di listing Nest per 6 Oktober 2026. Tanda "–" berarti kurang dari 5 listing, terlalu sedikit untuk dihitung mediannya. Baris Ubud hanya berjumlah 56 karena 7 listing tahunan tidak mencantumkan jumlah kamar (tertulis 0 kamar).

Vila dua kamar di Ubud punya median sekitar Rp 329 juta per tahun, hampir sama dengan angka seluruh Bali. Vila tiga kamar sedikit di atas angka Bali, sedangkan empat kamar di bawahnya, meski yang terakhir hanya didukung 9 listing. Dihitung per kamar tidur, median sewa tahunan di Ubud sekitar Rp 163 juta, dibanding sekitar Rp 168 juta di seluruh Bali.

Bagaimana dengan sewa bulanan di Ubud?

Delapan listing Ubud yang berharga bulanan punya median sekitar Rp 46 juta per bulan. Di seluruh Bali, median 344 listing berharga bulanan sekitar Rp 43 juta.

Anggap angka Ubud ini patokan kasar, bukan harga pasar. Dengan hanya 8 listing, satu vila baru atau satu perubahan harga bisa menggeser median cukup jauh, dan komposisinya tidak merata: tidak ada yang satu kamar, 4 listing dua kamar, dan 4 sisanya tiga kamar atau lebih. Karena itu tidak ada median bulanan per jumlah kamar. Dihitung per kamar tidur, median ke-8 listing itu Rp 17 juta per bulan, dibanding sekitar Rp 21 juta di seluruh Bali.

Bagi Anda yang ingin sewa bulanan, pilihannya terbatas: pada hari itu ada 8 pilihan bulanan di Ubud dan 63 pilihan tahunan. Jika vila incaran Anda hanya memasang harga tahunan, tanyakan saja kepada pemiliknya apakah bisa disewa untuk jangka lebih pendek.

Agen yang menyewakan vila bulanan di Ubud menyebut satu bulan sebagai masa sewa minimum yang umum, dengan sebagian pemilik meminta dua atau tiga bulan saat musim ramai (Juli, Agustus, dan akhir Desember). Salah satunya menambahkan bahwa kesepakatan tiga atau enam bulan untuk vila yang sama sering dihargai lebih murah per bulan dibanding sewa satu bulan.

Bisakah harga bulanan dan tahunan dibandingkan?

Tidak secara langsung. Kedua median berasal dari vila yang berbeda: tidak satu pun dari 71 listing sewa di Ubud mencantumkan harga bulanan sekaligus tahunan. Mengalikan median bulanan dengan 12, atau membagi median tahunan dengan 12, sama saja membandingkan dua kelompok rumah yang berbeda. Hasilnya tidak menunjukkan berapa yang Anda hemat dengan membayar setahun sekaligus.

Kalau Anda menimbang dua pilihan untuk vila yang sama, mintalah kedua harganya secara tertulis kepada pemilik, lalu bandingkan. Yang bisa dibaca dari data adalah pola pemasangan harga: di Nest, hanya 8 dari 71 listing sewa di Ubud yang berharga bulanan, sementara di seluruh Bali angkanya 344 dari 1.491.

Rumah seperti apa yang dihitung?

Hampir semuanya vila. Dari 71 listing sewa di Ubud, 70 tercatat sebagai vila dan satu sebagai rumah, dan ke-71 listing itu tercatat berperabot (furnished). Jadi median ini menggambarkan sewa vila berperabot.

Ini penting jika Anda pindah dari Jakarta, Surabaya, atau kota lain dan terbiasa mencari kos atau rumah kontrakan. Untuk kos, kamar, atau rumah kontrakan tanpa perabot, angka di artikel ini tidak bisa dipakai untuk memperkirakan harganya.

Wilayah Ubud mana yang dihitung?

"Ubud" di sini adalah wilayah seperti yang digambar halaman sewa jangka panjang di Ubud di Nest: sebuah kotak di peta sekitar 13 km dari utara ke selatan dan 10 km dari timur ke barat di sekeliling kota. Kotak ini ditarik berdasarkan koordinat peta, bukan mengikuti batas kecamatan atau desa.

Agen sering menyebut vila di Ubud dengan nama desa atau lingkungannya, seperti Penestanan, Sayan, Nyuh Kuning, Mas, atau Lodtunduh, alih-alih sekadar "Ubud".

Cara angka ini dihitung:

• harga yang diminta di listing yang tampil untuk publik di Nest pada 6 Oktober 2026;
• satu properti yang dipasang beberapa agen dihitung sekali;
• median (harga yang di tengah), bukan rata-rata, dan hanya jika ada minimal 5 listing;
• sewa bulanan dan tahunan dihitung sebagai kelompok listing terpisah dan tidak pernah dikonversi satu ke yang lain.

Seperti apa tinggal di Ubud dan sekitarnya?

Ubud berada di Kabupaten Gianyar dan tidak punya pantai. Salah satu situs sewa di Ubud menyebut pantai Keramas dan Saba di pesisir timur berjarak sekitar 40 menit, Sanur sekitar satu jam, dan bandara 60 sampai 90 menit, tergantung lalu lintas.

Macet di pusat Ubud adalah masalah lama, dan pejabat setempat pun mengakuinya:

• Pada Oktober 2023, dalam rapat koordinasi dengan Pemprov Bali, Wakil Ketua III DPRD Bali menyampaikan bahwa saat terjadi kemacetan total di Ubud, "jarak 1 kilometer bisa ditempuh hingga 1,5 jam", seperti diberitakan Antara.
• Pada Juli 2024, NusaBali menulis bahwa kemacetan Ubud sudah lama dikeluhkan warga dan wisatawan, terutama karena tingginya volume kendaraan yang keluar masuk Ubud. Pada November 2024, Bali Post menyebut kendaraan yang masih banyak parkir di badan jalan sebagai salah satu penyebabnya.
• Pada 2025, Bupati Gianyar mengakui kondisi jalan buruk sementara jumlah kendaraan bertambah sangat pesat, dan pembebasan lahan untuk pelebaran jalan dimulai dari Peliatan, dengan pelebaran yang sudah berjalan, seperti diberitakan Bali Discovery.

Salah satu agen menyebut titik macet terparah ada di Monkey Forest Road, Jalan Raya Ubud, dan jembatan satu lajur, terutama menjelang siang dan sore hari, sementara 10 sampai 20 menit di luar pusat kota jalanan jauh lebih lancar. Agen yang sama menyebut Gojek bisa dipakai di seluruh Ubud, tetapi di sekitar Monkey Forest, Puri Ubud, dan jalan-jalan pasar utama Anda mungkin perlu berjalan sedikit untuk bertemu pengemudi, sedangkan di Mas dan Lodtunduh Anda perlu motor atau mobil.

Ubud juga kental dengan upacara adat. Menurut salah satu situs sewa, saat odalan, ngaben, atau Galungan, sebagian jalan bisa ditutup dan suara gamelan serta pengeras suara terdengar, kadang hingga larut malam. Bagi pendatang, ini bagian dari kehidupan di Ubud yang perlu dihormati, termasuk saat Anda memilih lokasi.

Setiap desa punya karakter sendiri. Agen menggambarkan Penestanan, di punggung bukit sebelah barat pusat kota, sebagai desa yang lama dihuni ekspatriat dengan jalan setapak di tengah sawah dan kafe; Sayan, di punggung bukit di atas Sungai Ayung, sebagai kawasan tenang dengan vila berpemandangan lembah yang perlu naik mobil ke kota; serta Mas dan Lodtunduh sebagai tempat vila keluarga yang lebih besar.

Apa yang perlu dicek sebelum menyewa di Ubud?

• Perjalanan harian Anda. Coba rute ke tempat yang paling sering Anda tuju, pada jam Anda biasa berangkat.
• Akses jalan. Tanyakan apakah mobil bisa sampai ke depan gerbang atau hanya motor.
• Apa saja yang termasuk dalam sewa. Panduan sewa jangka panjang dari sebuah agen di Bali (2026) mencatat bahwa perawatan kolam dan taman sering termasuk dalam sewa bulanan tetapi tidak selalu untuk sewa tahunan, internet umumnya termasuk untuk sewa bulanan tetapi tidak selalu untuk tahunan, dan listrik sering dibayar terpisah. Tanyakan juga apakah air berasal dari PDAM atau sumur bor, lalu tuliskan semua jawabannya di surat perjanjian sewa.
• Internet dan sinyal. Menurut salah satu situs sewa, jaringan fiber menjangkau sebagian besar pusat kota, tetapi vila di lembah atau punggung bukit bisa memakai koneksi nirkabel, dan sinyal ponsel bisa hilang di ngarai sungai. Minta uji kecepatan internet saat survei.
• Kelembapan. Periksa kamar, lemari, dan kasur dari jamur, dan tanyakan bagaimana sirkulasi udara vila saat musim hujan.
• Suara. Lihat apakah ada pura atau balai banjar di sebelah, dan tanyakan kapan biasanya ada upacara.
• DP, deposit, dan jadwal bayar. Untuk sewa bulanan, salah satu situs sewa menyebut uang jaminan (deposit) umumnya satu bulan dan sewa dibayar sebulan di muka. Apa pun kesepakatannya, tuliskan di kontrak. Bayar DP hanya setelah Anda melihat langsung vilanya dan menandatangani perjanjian, transfer hanya ke rekening atas nama orang yang menandatangani kontrak, dan simpan bukti transfer.
• Iuran banjar. Panduan agen yang sama menyebut bahwa di sebagian lingkungan mungkin ada iuran kecil untuk banjar setempat, dan iuran itu tidak selalu dibebankan kepada penyewa. Tanyakan apakah ada dan siapa yang membayar. Jika Anda pindah dari luar Bali, tanyakan juga kepada pemilik atau kelian banjar apa saja yang perlu Anda urus sebagai pendatang.

Berapa harga rumah dijual di Ubud?

Pada hari yang sama, ada 67 rumah dijual di Ubud di Nest, dengan median harga yang diminta sekitar Rp 5,7 miliar; median seluruh Bali Rp 5,5 miliar. Sebagian besar berstatus hak sewa (leasehold): 52 listing mencantumkan masa sewa, dengan median 23 tahun seperti tertulis di listing, 5 listing tercatat freehold, dan 10 tidak menyebutkan. Rumah dua kamar punya median sekitar Rp 4,5 miliar (28 listing) dan rumah tiga kamar sekitar Rp 6 miliar (16 listing). Selain itu, ada 7 listing tanah dijual.

Hak sewa (leasehold) adalah hak memakai properti untuk jangka waktu yang disepakati. Siapa yang boleh memegang hak apa, dan apakah penjual berhak menjual atau menyewakan, adalah pertanyaan hukum: periksa sertifikat dan perjanjiannya bersama notaris/PPAT berlisensi sebelum membayar apa pun. Anda bisa membandingkan listingnya di halaman properti dijual di Ubud.

Ringkasnya

• Di Ubud, harga sewa di Nest umumnya tahunan: 63 dari 71 listing, dengan median sekitar Rp 435 juta per tahun.
• Pilihan bulanan sedikit, jadi median Rp 46 juta hanyalah patokan kasar; tanyakan pemilik listing tahunan soal sewa jangka lebih pendek.
• Pilih lokasi sesuai rutinitas harian Anda, karena macet di pusat Ubud bisa membuat jarak dekat terasa jauh.
• Tuliskan apa saja yang termasuk dalam sewa, deposit, dan jadwal pembayaran di kontrak, lalu bayar hanya setelah melihat langsung dan menandatangani perjanjian.

Sumber

1. Antara: Pj Gubernur Bali janji bahas solusi atasi kemacetan Ubud (diakses 6 Oktober 2026)
2. NusaBali: Perlu kantong parkir dan shuttle memadai (diakses 6 Oktober 2026)
3. Bali Post: Kemacetan belum tertangani, mendesak penyediaan central parkir di Ubud (diakses 6 Oktober 2026)
4. Bali Discovery: Roadwork underway to reduce gridlock in Ubud, Bali (diakses 6 Oktober 2026)
5. Bali Home Immo: Your guide to long term rental in Bali today (diakses 6 Oktober 2026)
6. Bali Home Immo: Ubud villas for rent monthly (diakses 6 Oktober 2026)
7. Bali Villa Hub: Villas for monthly rent in Ubud (diakses 6 Oktober 2026)