Laporan pasar sewa Bali Q4 2026: harga sewa, rumah dan tanah

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Per 6 Oktober 2026, listing sewa jangka panjang di Nest dengan harga tahunan meminta median Rp 400 juta per tahun, sedangkan listing dengan harga bulanan sekitar Rp 43 juta per bulan. Sebagian besar dari 1.491 listing sewa di Nest adalah vila berperabot, dan sebagian besar dipasang dengan harga tahunan. Laporan pasar sewa Bali edisi pertama dari Nest ini juga merinci harga sewa per jumlah kamar tidur dan per area, serta harga yang diminta untuk 676 rumah dan 87 kavling tanah yang dijual.

Semua angka di sini adalah harga yang diminta (asking price) di listing Nest pada 6 Oktober 2026, bukan harga hasil tawar-menawar. Median adalah harga tengah: separuh listing meminta lebih mahal, separuh lebih murah. Cara penghitungannya ada di kotak metode di bawah.

Kalau Anda pindah dari Jakarta atau kota lain dan terbiasa mencari kos atau rumah kontrakan, perlu diingat: hampir semua listing sewa di Nest berupa vila berperabot. Angka di laporan ini menggambarkan listing vila di Nest tersebut, bukan harga kos atau kontrakan sederhana.

Laporan pasar sewa Bali Q4 2026: angka utama

Sebelas listing sewa memasang harga bulanan sekaligus tahunan, jadi masuk ke kedua baris sewa. Untuk tanah, mediannya sekitar Rp 414 juta per are (100 m²).

Dari mana angka ini berasal?

Cara laporan ini dihitung

• Tanggal: potret satu hari, 6 Oktober 2026. "Q4 2026" adalah nama edisi kuartal ini; angkanya bukan rata-rata sepanjang kuartal.
• Listing: semua listing yang tampil untuk publik di Nest Bali pada 6 Oktober 2026, sama dengan yang bisa dilihat siapa pun di situs: 2.259 listing. Properti yang dipasang beberapa agen dihitung sekali, sehingga tersisa 2.254: 1.491 sewa, 676 rumah dijual, dan 87 kavling tanah.
• Harga: harga yang diminta dalam rupiah, sesuai listing. Hanya median, tidak pernah rata-rata, dan median hanya ditampilkan jika didukung minimal 5 listing.
• Sewa bulanan dan tahunan: dihitung terpisah. Harga bulanan tidak pernah dikalikan menjadi harga tahunan, begitu pula sebaliknya.
• Area: setiap area adalah kotak yang digambar halaman area Nest di peta. Beberapa kotak sengaja tumpang tindih (misalnya, Bingin berada di dalam kotak Uluwatu, Berawa dan sebagian besar Pererenan di dalam kotak Canggu), jadi satu listing bisa terhitung di dua area. Sebanyak 64 listing berada di luar semua kotak atau tidak punya lokasi yang tepat; listing ini hanya masuk ke angka seluruh Bali.
• Edisi: ini edisi pertama, jadi belum ada laporan sebelumnya untuk dibandingkan. Edisi berikutnya akan menunjukkan pergerakan angka-angka ini.

Properti apa saja yang disewakan di Nest?

Vila mendominasi: 1.395 dari 1.491 listing sewa adalah vila dan 65 apartemen; sisanya rumah, townhouse, studio, dan kamar di dalam vila. Hampir semuanya (1.461 listing) dipasang dalam kondisi berperabot (furnished). Rumah dua dan tiga kamar tidur menjadi bagian terbesar, masing-masing 505 dan 501 listing.

Halaman area Canggu memuat listing sewa terbanyak dibanding area lain: 272.

Harga sewa yang diminta di seluruh Bali: median Rp 400 juta per tahun

Di seluruh Bali, listing sewa di Nest meminta median Rp 400 juta per tahun, dari 1.151 listing; separuh listing yang berada di tengah meminta Rp 280 juta sampai Rp 612 juta. Median sewa bulanan yang diminta sekitar Rp 43 juta, dari 344 listing, dengan kisaran tengah Rp 29 juta sampai Rp 75 juta.

Harga sewa naik tajam seiring jumlah kamar:

Angka dalam kurung adalah jumlah listing yang memasang harga tersebut. Jika dibagi jumlah kamar, mediannya Rp 167,5 juta per kamar per tahun (1.089 listing) atau sekitar Rp 21 juta per kamar per bulan (339 listing). Angka per kamar ini bisa menjadi cara kasar untuk membandingkan area yang ukuran rumahnya berbeda.

Sewa bulanan atau tahunan: mana yang lebih umum?

Di Nest, harga tahunan jauh lebih umum: 1.151 listing memasang harga tahunan, sedangkan yang memasang harga bulanan 344. Di antara area dengan minimal 10 listing sewa, hanya Kedungu (30 bulanan, 15 tahunan) dan Tabanan (36 bulanan, 34 tahunan) yang lebih banyak memasang harga bulanan; kotak kedua area ini tumpang tindih, jadi satu listing bisa terhitung di keduanya. Dari segi jumlah, Canggu punya listing dengan harga bulanan terbanyak: 70.

Jangan membandingkan kedua median seluruh Bali secara langsung. Rumah yang disewakan bulanan sebagian besar bukan rumah yang disewakan tahunan, jadi 12 kali median bulanan tidak menunjukkan berapa biaya kontrak tahunan.

Rumah yang sama dengan dua harga

Hanya 11 listing sewa yang memasang kedua harga. Pada listing ini, harga tahunan bernilai median 93% dari total 12 kali bayar bulanan, dengan kisaran tengah 74% sampai 100%. Sebelas rumah terlalu sedikit untuk dijadikan patokan: bagi sebagian rumah, bayar tahunan jauh lebih hemat, bagi yang lain harga tahunannya tidak lebih murah daripada 12 kali bayar bulanan. Harga juga hanya salah satu pertimbangan saat memilih sewa tahunan atau bulanan.

Area mana yang paling mahal dan paling murah?

Ada 20 area yang punya cukup harga tahunan untuk dihitung mediannya. Berikut lima area termahal dan lima termurah, dengan seluruh Bali sebagai pembanding:

Kolom "Listing" menghitung listing yang memasang harga tahunan. Median per kamar tidur membagi harga tahunan tiap listing dengan jumlah kamarnya; angka dalam kurung adalah jumlah listing yang mendasarinya.

Bagian teratas daftar terbagi dua kelompok: Uluwatu dan Bingin di Bukit, semenanjung di selatan Bali, serta kotak-kotak Canggu yang saling tumpang tindih. Uluwatu dan Bingin juga tetap termahal per kamar, sekitar Rp 267 juta dan Rp 333 juta per tahun. Berawa berbeda: rumahnya umumnya lebih besar (46 dari 107 listing sewanya punya tiga kamar tidur), dan per kamar Berawa meminta sekitar Rp 167 juta per tahun, hampir sama dengan seluruh Bali. Di ujung lain, Nusa Dua, Pandawa & Kutuh, dan Denpasar juga termasuk yang termurah per kamar. Angka per kamar cenderung tinggi di area yang banyak rumah satu kamarnya (di seluruh Bali, sewa satu kamar meminta median Rp 245 juta per tahun, dua kamar Rp 334 juta), jadi anggap kolom itu gambaran kasar, bukan peringkat.

Untuk sewa bulanan, urutannya bergeser, dan mediannya didukung listing yang jauh lebih sedikit. Bingin (sekitar Rp 124 juta per bulan, 10 listing) dan Uluwatu (sekitar Rp 88 juta, 32 listing) tetap teratas, sedangkan Tabanan, Kedungu, dan Denpasar yang terendah, sekitar Rp 25,5 juta sampai Rp 28 juta. Pererenan menunjukkan seberapa jauh kedua daftar bisa berbeda: termasuk yang termahal untuk sewa tahunan, tetapi median sewa bulanannya Rp 36,5 juta, di bawah median bulanan seluruh Bali.

Berapa harga rumah dan tanah yang dijual?

Sebanyak 676 rumah dan vila yang dijual di Nest meminta median Rp 5,5 miliar; separuh yang berada di tengah meminta sekitar Rp 3,9 miliar sampai Rp 8,75 miliar.

Sebagian besar rumah yang dijual berstatus hak sewa (leasehold), artinya dijual sebagai sewa untuk jangka waktu tertentu: 495 listing mencantumkan masa sewa, dengan median 25 tahun (kisaran tengah 22 sampai 27 tahun). Di kartu listing Nest, statusnya tertulis misalnya "Sewa 25 tahun". Sebanyak 67 listing tertulis hak milik (freehold) dan 114 tidak menyebutkan. Rumah hak milik meminta lebih mahal, median Rp 9 miliar dibanding sekitar Rp 5,2 miliar untuk hak sewa, tetapi itu rumah-rumah yang berbeda, jadi selisihnya tidak menunjukkan nilai status hak itu sendiri. Jenis hak yang bisa Anda pegang adalah soal hukum: pastikan dengan notaris/PPAT berlisensi sebelum membayar apa pun, termasuk DP.

Sebanyak 87 kavling tanah yang dijual meminta median sekitar Rp 4,2 miliar, dengan median luas 1.000 m² (10 are). Jika harga tiap kavling dibagi luasnya, mediannya sekitar Rp 414 juta per are, atau sekitar Rp 4,1 juta per m². Dari kavling ini, 28 mencantumkan masa sewa (median 28 tahun), 13 tertulis hak milik, dan 46 tidak menyebutkan.

Apa yang tidak bisa dijawab laporan ini?

• Apakah harga naik atau turun. Ini edisi pertama, jadi belum ada pembanding. Nest berencana mengulang laporan ini setiap kuartal, dan edisi berikutnya akan membandingkan angkanya dengan angka di sini.
• Berapa yang akhirnya Anda bayar. Ini harga yang diminta di Nest, bukan seluruh pasar Bali, dan bukan harga sewa atau jual yang disepakati setelah tawar-menawar dengan pemilik.
• Seberapa kuat tiap angka. Median sewa tahunan dan bulanan seluruh Bali didukung 1.151 dan 344 listing; median dari 10 atau 20 listing bisa berubah banyak jika beberapa listing masuk atau keluar.
• Imbal hasil sewa (rental yield). Rumah yang disewakan dan rumah yang dijual adalah listing yang berbeda, jadi membagi satu median dengan median lain akan menyesatkan.
• Pendapatan sewa harian. Laporan ini membahas sewa bulanan dan tahunan, bukan sewa per malam untuk wisatawan.

Cara memakai angka ini

Mulailah dari tabel kamar tidur untuk menyusun anggaran kasar, lalu buka halaman area yang Anda incar untuk melihat median terbaru, karena angkanya berubah seiring listing datang dan pergi. Bandingkan yang setara: jumlah kamar yang sama dan jenis pembayaran yang sama. Anggap median sebagai gambaran harga yang wajar, bukan harga yang bisa Anda tuntut. Dan jika ada harga sewa yang jauh di bawah median area, periksa lebih teliti sebelum membayar DP atau apa pun.

Sumber

1. Nest Bali: Sewa Villa di Bali per Area (diakses 6 Oktober 2026)
2. Nest Bali: Villa Dijual di Bali per Area (diakses 6 Oktober 2026)
3. Nest Bali: Tanah Dijual di Bali per Area (diakses 6 Oktober 2026)