Sewa rumah Seminyak: harga dibanding Kerobokan dan Umalas

Tim Nest · Terakhir diperbarui: 6 Oktober 2026

Read in English

Harga sewa rumah Seminyak yang diminta di Nest pada 6 Oktober 2026 punya median sekitar Rp 36 juta untuk listing berharga bulanan dan sekitar Rp 360 juta untuk listing berharga tahunan. Angka itu lebih rendah daripada dua tetangganya, Kerobokan (sekitar Rp 51 juta per bulan, Rp 425 juta per tahun) dan Umalas (sekitar Rp 50 juta per bulan, Rp 450 juta per tahun).

Semua angka di sini adalah harga yang diminta di listing Nest, bukan harga akhir yang Anda sepakati dengan pemilik. Setiap area mengikuti kotak yang digambar halaman area Nest di peta, bukan batas kelurahan.

Jika Anda pindah dari Jakarta, Surabaya, atau kota lain dan terbiasa mencari rumah kontrakan atau kos, perlu diketahui bahwa di tiga area ini sebagian besar listing sewa di Nest berupa vila, hampir semuanya berperabot, dan kebanyakan ditawarkan dengan harga tahunan. Panduan ini membahas harga per jumlah kamar, kenapa harga bulanan dan tahunan tidak bisa dibandingkan, batas ketiga area, dan apa yang perlu dicek sebelum membayar.

Harga sewa rumah Seminyak di Nest

Seminyak punya listing paling sedikit di antara ketiganya dan satu-satunya yang berada di bawah median se-Bali, baik bulanan maupun tahunan. Kerobokan dan Umalas berada di atas keduanya. Angka bulanan Seminyak hanya berasal dari 19 listing, jadi anggap sebagai gambaran kasar.

Dari 79 listing sewa di Seminyak, 70 berupa vila dan 8 apartemen; di Kerobokan ada 222 vila dari 238 listing, dan di Umalas 189 dari 203. Hampir semuanya tercatat berperabot (78 di Seminyak, 237 di Kerobokan, 200 di Umalas), sisanya tidak mencantumkan keterangan.

Cara angka ini dihitung

Angka diambil dari listing yang tampil di Nest pada 6 Oktober 2026; properti yang dipasarkan beberapa agen dihitung satu kali. Setiap angka adalah median (harga yang di tengah, bukan rata-rata) dan hanya ditampilkan jika minimal 5 listing punya harga tersebut.

Harga per jumlah kamar tidur

Median sewa tahunan yang diminta (jumlah listing dalam kurung):

Median sewa bulanan yang diminta (jumlah listing dalam kurung):

Tanda – berarti kurang dari 5 listing punya harga itu, terlalu sedikit untuk dihitung mediannya.

Untuk 1 kamar, ketiga area hampir sama: sekitar Rp 200 juta di listing tahunan dan sekitar Rp 32 juta di listing bulanan. Untuk 2 dan 3 kamar, median tahunan Seminyak jelas lebih rendah: Rp 300 juta dibanding Rp 350 juta di Kerobokan dan Rp 360 juta di Umalas untuk 2 kamar, serta sekitar Rp 423 juta dibanding Rp 528 juta dan Rp 600 juta untuk 3 kamar.

Jadi median Seminyak yang lebih rendah bukan semata karena rumahnya lebih kecil. Dihitung per kamar tidur (harga tahunan dibagi jumlah kamar), median Seminyak Rp 150 juta (57 listing), dibanding Rp 175 juta di Kerobokan (193 listing), sekitar Rp 190 juta di Umalas (159), dan sekitar Rp 170 juta untuk seluruh Bali (1.089). Data ini tidak menjelaskan penyebabnya, jadi bandingkan rumahnya langsung: luas, taman, kolam renang, kondisi, dan apa saja yang termasuk dalam harga sewa.

Bulanan atau tahunan: kenapa tidak bisa dibandingkan

Sebagian besar listing di ketiga area ini memakai harga tahunan: 60 dari 79 di Seminyak, 197 dari 238 di Kerobokan, dan 165 dari 203 di Umalas. Median bulanan berasal dari kelompok listing lain yang jumlahnya lebih kecil.

Karena itu, harga bulanan tidak bisa dikali 12 lalu dibandingkan dengan harga tahunan, begitu pula sebaliknya. Pada 6 Oktober 2026, tidak ada satu pun listing di Seminyak atau Kerobokan yang mencantumkan harga bulanan sekaligus tahunan, dan di Umalas hanya 2, terlalu sedikit untuk perbandingan yang setara.

Dalam praktiknya, kalau Anda siap kontrak setahun, pilihannya jauh lebih banyak. Kalau butuh fleksibel, saring listing dengan harga bulanan dan bersiaplah dengan pilihan yang lebih sedikit. Jika sewa tahunan dibayar di muka, cek dulu isi kontrak soal keluar lebih awal atau jika properti dijual, sebelum mentransfer uang.

Batas Seminyak, Kerobokan, dan Umalas

Secara administratif, Seminyak adalah satu dari lima kelurahan di Kecamatan Kuta (bersama Kedonganan, Tuban, Kuta, dan Legian), dengan luas sekitar 2,65 km². Di sebelah utara, Kecamatan Kuta berbatasan dengan Kelurahan Kerobokan Kelod di Kecamatan Kuta Utara, menurut profil resmi Kecamatan Kuta.

Nama Kerobokan sendiri mencakup tiga kelurahan yang bersebelahan: Kerobokan Kelod, Kerobokan, dan Kerobokan Kaja. Bersama Desa Dalung, Canggu, dan Tibubeneng, ketiganya membentuk Kecamatan Kuta Utara, hasil pemekaran dari Kecamatan Kuta yang mulai beroperasi pada 1 Januari 2013.

Di lapangan, nama-nama ini saling menyambung. Situs pariwisata resmi Indonesia menggambarkan Seminyak membentang dari Jalan Double Six di selatan dan menyatu dengan Kerobokan dan Umalas di utara Pura Petitenget. Nama area di iklan hanya petunjuk: cek titik lokasinya di peta dan tanyakan alamat lengkapnya, sampai kelurahan dan banjarnya.

Kotak area di Nest adalah perkiraan letak listing tiap kawasan, bukan batas resmi. Kotak Kerobokan mencakup bagian selatan kotak Umalas (lebih dari separuhnya) dan sepertiga bagian utara kotak Seminyak. Vila di bagian yang tumpang tindih itu dihitung di dua halaman sekaligus, sehingga banyak listing di angka Kerobokan juga masuk ke angka Umalas dan Seminyak.

Seperti apa tinggal di Seminyak

Situs pariwisata resmi Indonesia menyebut Seminyak sebagai kawasan pesisir kelas atas tepat di utara Legian dan Kuta, sekitar 10 km dari Denpasar, yang dikenal dengan mode, kuliner, dan akomodasinya. Suasananya digambarkan lebih santai dibanding Kuta, pantainya relatif sepi pada siang hari, dan berjalan kaki disebut cara terbaik untuk menjelajahinya. Situs yang sama mengingatkan bahwa lalu lintas di kawasan pesisir barat ini bisa sangat macet.

Agen properti Bali Home Immo menyebut Seminyak kawasan yang mapan dan berada di tengah, dengan urusan sehari-hari yang mudah. Menurut agen ini, pilihan utamanya sering antara tinggal dekat pusat komersial dan pantai, atau lebih ke dalam di kawasan permukiman.

Di Nest, listing sewa di Seminyak cenderung lebih kecil dibanding tetangganya: 16 dari 79 listing punya 1 kamar tidur, dibanding 29 dari 238 di Kerobokan dan 21 dari 203 di Umalas. Lihat sewa jangka panjang di Seminyak untuk listing terbaru.

Seperti apa Kerobokan dan Umalas

Profil resmi Kecamatan Kuta Utara menggambarkan wilayah yang tumbuh sangat cepat, dari pariwisata, perdagangan, dan jasa sampai investasi dan permukiman, dengan campuran kawasan perkotaan, permukiman, wisata, dan perdagangan, serta lahan pertanian yang di beberapa tempat masih bertahan. Kelurahan Kerobokan menyebut wilayahnya perkotaan dan cukup padat, dengan vila, hotel, dan restoran di Lingkungan Anyar Kelod. Kerobokan Kaja, yang berbatasan langsung dengan Kota Denpasar, menyebut wilayahnya didominasi perumahan warga.

Di Nest, Kerobokan menawarkan pilihan terbanyak dari ketiganya, dengan 238 listing sewa, kebanyakan rumah 2 kamar (84) atau 3 kamar (74). Telusuri sewa jangka panjang di Kerobokan.

Di peta Nest, kotak Umalas berada di utara kotak Seminyak. Untuk sewa tahunan rumah yang lebih besar, listing di Umalas paling mahal dari ketiganya: sekitar Rp 600 juta per tahun untuk 3 kamar (52 listing) dan sekitar Rp 1 miliar per tahun untuk 5 kamar atau lebih (10 listing). Lihat sewa jangka panjang di Umalas.

Musim hujan: banjir dan sampah kiriman

Kalau Anda menandatangani kontrak di musim kemarau, ada dua hal yang perlu diketahui.

Banjir

Hujan deras pada 13 dan 14 Desember 2025 merendam sebagian Seminyak, Legian, dan Kerobokan Kelod. detikBali melaporkan genangan paling parah yang dipantaunya ada di Jalan Kunti 2, Seminyak, 20 warga dievakuasi dari Jalan Tangkuban Perahu, Kerobokan, dan di sejumlah wilayah Denpasar dan Badung air mencapai pinggang orang dewasa. Bali Post memberitakan saluran drainase tidak mampu menampung hujan berintensitas tinggi. Pejabat BPBD Badung menyebut kepada kedua media bahwa lokasinya rendah dan diapit sungai, dan kepada Bali Post bahwa banjir sangat sering terjadi di sana. NusaBali melaporkan genangan juga di jalan lain, termasuk Jalan Sunset Road.

Sebelum tanda tangan, tanyakan kepada tetangga atau kelian banjar apakah jalannya sering tergenang, dan kalau bisa, lihat rumahnya setelah hujan deras.

Sampah kiriman

Setiap tahun, sampah kiriman menumpuk di pantai barat Badung, termasuk Pantai Kuta, Legian, dan Seminyak. Pada 2022, pejabat DLHK Badung menyebutnya fenomena tahunan yang biasanya memuncak pada Desember hingga tahun baru dan biasanya mereda menjelang April. Pada Desember 2025, DLHK membersihkan Pantai Kuta, Legian, Seminyak, dan Petitenget, dan memperkirakan masa puncaknya berlangsung sampai Februari atau Maret 2026; pertengahan Februari, Bali Post melaporkan intensitasnya mulai turun.

Masalah ini tidak hanya muncul di musim hujan. Sepanjang Juli 2026, DLHK Badung mengangkut 1.724 ton sampah kiriman dari pesisir Badung, bulan tertinggi kedua setelah Februari 2026, lapor Bali Post. Kalau pantai jadi alasan utama Anda memilih Seminyak, ketahuilah bahwa suasananya bisa sangat berbeda dari bulan ke bulan.

Tips membandingkan vila di Seminyak, Kerobokan, dan Umalas

• Bandingkan yang setara. Vila 2 kamar dengan vila 2 kamar, harga tahunan dengan harga tahunan. Tabel di atas memberi median untuk menguji harga yang ditawarkan.
• Tanyakan apa yang termasuk dalam harga. Panduan Bali Home Immo menyebut perawatan kolam dan taman, kebersihan, dan internet lebih sering termasuk dalam sewa bulanan daripada tahunan, sedangkan listrik sering dibayar terpisah. Minta rinciannya secara tertulis.
• Cek ketentuannya, bukan hanya harganya. Masa sewa minimum, jadwal pembayaran, uang jaminan (deposit), dan layanan rutin bisa berbeda di tiap properti.
• Lihat titik di peta, bukan label di iklan. Nama ketiga kawasan saling menyambung dan kotak area Nest tumpang tindih, jadi cek lokasi persisnya.
• Coba perjalanannya di jam Anda biasa bepergian. Lalu lintas di pesisir ini bisa padat, jadi coba rute ke kantor atau sekolah sebelum memutuskan.
• Jangan bayar DP sebelum semuanya jelas. Temui pemilik atau agennya, lihat rumahnya, dan tandatangani surat perjanjian sewa sebelum mentransfer uang apa pun.

Ringkasnya

Untuk sewa tahunan rumah 2 dan 3 kamar, listing Seminyak di Nest meminta harga paling rendah dari ketiganya, tetapi jumlahnya jauh lebih sedikit. Kerobokan dan Umalas menawarkan lebih banyak pilihan dan lebih banyak vila besar, dengan median yang lebih tinggi. Mana pun pilihan Anda, bandingkan per jumlah kamar, minta rincian harga secara tertulis, tanyakan apakah jalannya tergenang saat hujan deras, dan bayar hanya setelah ada perjanjian yang ditandatangani.

Angka di panduan ini adalah data Nest per 6 Oktober 2026, dan panduan ini diperbarui setiap kuartal.

Sumber

1. Kecamatan Kuta, Pemkab Badung: Profil Instansi (diakses 6 Oktober 2026)
2. Kecamatan Kuta Utara, Pemkab Badung: Profil Kecamatan Kuta Utara (diakses 6 Oktober 2026)
3. Kelurahan Kerobokan, Pemkab Badung: Profil Instansi (diakses 6 Oktober 2026)
4. Kelurahan Kerobokan Kaja, Pemkab Badung: Profil Kerobokan Kaja (diakses 6 Oktober 2026)
5. Indonesia Travel (Kementerian Pariwisata): Seminyak, Bali's Vibrant Hub (diakses 6 Oktober 2026)
6. detikBali: Penampakan Banjir di Denpasar hingga Seminyak Hari Ini (14 Desember 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
7. Bali Post: Banjir Rendam Jalan Kunti Seminyak, Sejumlah Wisatawan Dievakuasi (14 Desember 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
8. NusaBali: Warga hingga Wisatawan Dievakuasi, Banjir Landa Sejumlah Kawasan di Badung dan Denpasar (15 Desember 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
9. detikBali: Fenomena Tahunan, Pantai Kuta Kembali Dipenuhi Sampah Kiriman (25 Oktober 2022) (diakses 6 Oktober 2026)
10. detikBali: Strategi DLHK Bereskan Teror Sampah Kiriman di Pesisir Barat Badung (3 Desember 2025) (diakses 6 Oktober 2026)
11. Bali Post: Sampah Kiriman di Pantai Badung Mulai Mereda, Aksi Bersih-bersih Tetap Digencarkan (13 Februari 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
12. Bali Post: Sampah Kiriman Kembali Melonjak, DLHK Badung Catat 1.724 Ton Sepanjang Juli 2026 (30 Juli 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
13. Bali Home Immo: Your Guide to Long Term Rental in Bali Today (diakses 6 Oktober 2026)
14. Bali Home Immo: Seminyak Villas for Rent Yearly (diakses 6 Oktober 2026)