Sewa rumah Uluwatu dan Ungasan: harga dan pilihan area
Tim Nest · Terakhir diperbarui:
Per 6 Oktober 2026, sewa rumah Uluwatu secara tahunan di Nest memiliki median harga yang diminta sekitar Rp 550 juta per tahun, tertinggi dari semua area dan sama dengan Bingin yang berada di dalam Uluwatu; hunian yang disewakan bulanan, jumlahnya lebih sedikit, meminta sekitar Rp 88 juta per bulan. Di sebelahnya, Ungasan dan Jimbaran sedikit di bawah median seluruh Bali yang Rp 400 juta per tahun, yaitu sekitar Rp 389 juta dan Rp 385 juta.
Bukit adalah semenanjung kapur di ujung selatan Bali. Desa dan kelurahan di balik nama-nama area ini, yaitu Pecatu, Ungasan, Kutuh, dan Jimbaran, termasuk Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung. Satu hal perlu Anda ketahui sejak awal: hampir semua listing sewa di Bukit di Nest adalah vila berperabot. Di Uluwatu, 105 dari 108 listing berupa vila dan 106 tercatat berperabot. Jadi angka di bawah ini menggambarkan pasar vila, bukan rumah kontrakan sederhana atau kamar kos.
Berapa harga sewa rumah Uluwatu dibanding area lain di Bukit?
Harga sewa yang diminta, dalam juta rupiah; angka dalam kurung adalah jumlah listing di balik setiap median:
| Area (sesuai halaman area Nest) | Listing sewa | Median bulanan, Rp juta | Median tahunan, Rp juta |
|---|---|---|---|
| Uluwatu | 108 | 88,2 (32) | 550 (76) |
| Bingin (di dalam Uluwatu) | 35 | 123,8 (10) | 550 (25) |
| Ungasan | 120 | 62,5 (24) | 388,9 (96) |
| Jimbaran | 85 | 56,3 (10) | 385 (75) |
| Pandawa & Kutuh | 47 | – (3) | 325,2 (42) |
| Seluruh Bali | 1.491 | 43,3 (344) | 400 (1.151) |
Tanda – berarti kurang dari lima listing, terlalu sedikit untuk median.
Dua hal menonjol. Empat median bulanan tertinggi di data Nest semuanya ada di Bukit: Bingin, Uluwatu, Ungasan, dan Jimbaran. Untuk sewa tahunan, Bukit justru terbelah: Uluwatu dan Bingin memiliki median tahunan tertinggi dari semua area di Nest, sementara Pandawa & Kutuh di sisi timur memiliki yang terendah.
Dari mana angka-angka ini?
Semua angka adalah harga yang diminta pada listing yang tampil publik di Nest pada 6 Oktober 2026, dari akun yang sudah memverifikasi identitasnya. Properti yang diiklankan beberapa agen dihitung sekali. Setiap angka adalah median, yaitu harga yang berada di tengah, dan hanya ditampilkan bila didukung minimal lima listing. Harga yang akhirnya Anda sepakati dengan pemilik bisa berbeda.
Yang dimaksud area adalah area seperti yang digambar halaman area Nest: sebuah kotak di peta, bukan batas desa. Kotak bisa tumpang tindih. Kotak Bingin seluruhnya berada di dalam kotak Uluwatu, jadi 35 listing Bingin juga termasuk dalam 108 listing Uluwatu, dan kotak Jimbaran tumpang tindih dengan tepi kotak Ungasan serta Pandawa & Kutuh.
Harga bulanan dan tahunan berasal dari listing yang berbeda: tidak ada satu pun listing di Bukit yang mencantumkan keduanya pada tanggal itu. Jadi kedua kolom tidak bisa dibandingkan langsung, dan median bulanan dikali dua belas bukanlah harga sewa tahunan.
Berapa harganya menurut jumlah kamar tidur?
Median harga sewa tahunan yang diminta, Rp juta (jumlah listing):
| Kamar tidur | Uluwatu | Bingin | Ungasan | Jimbaran | Pandawa & Kutuh | Seluruh Bali |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 300 (14) | 335 (7) | 262,5 (6) | – | – | 245 (123) |
| 2 | 462,4 (26) | 525 (8) | 320 (36) | 278 (27) | 250 (19) | 334 (378) |
| 3 | 975 (24) | 975 (8) | 425 (37) | 418,5 (36) | 500 (17) | 472,5 (409) |
| 4 | 1.320 (7) | – | 534 (11) | 567,8 (8) | – | 692,9 (130) |
Median harga sewa bulanan yang diminta, Rp juta (jumlah listing):
| Kamar tidur | Uluwatu | Bingin | Ungasan | Jimbaran | Seluruh Bali |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 34,7 (7) | – | – | – | 25 (66) |
| 2 | 82,6 (11) | 110 (6) | 41,9 (12) | – | 38 (129) |
| 3 | 96,3 (9) | – | 68,8 (7) | 59,4 (6) | 56,3 (94) |
Selisih antara Uluwatu dan tetangganya makin besar seiring ukuran vila. Untuk dua kamar dengan sewa tahunan, mediannya sekitar Rp 462 juta di Uluwatu, Rp 320 juta di Ungasan, dan Rp 278 juta di Jimbaran. Untuk tiga kamar, median Uluwatu sekitar Rp 975 juta, lebih dari dua kali lipat Ungasan (Rp 425 juta) dan Jimbaran (sekitar Rp 420 juta).
Dihitung per kamar tidur (harga sewa tahunan tiap listing dibagi jumlah kamarnya), mediannya sekitar Rp 267 juta di Uluwatu dan Rp 333 juta di Bingin, dibanding Rp 150 juta di Ungasan, Rp 139 juta di Jimbaran, dan Rp 135 juta di Pandawa & Kutuh. Median seluruh Bali sekitar Rp 168 juta: bagian Bukit lainnya lebih murah per kamar daripada Bali secara umum, sedangkan sisi barat jauh lebih mahal.
Seberapa banyak vila yang disewakan bulanan?
Hanya sebagian kecil. Sebagian besar listing sewa di Bukit di Nest dipasang dengan harga tahunan: 76 dari 108 di Uluwatu, 96 dari 120 di Ungasan, 75 dari 85 di Jimbaran, dan 42 dari 47 di Pandawa & Kutuh. Median bulanan hanya didukung kelompok kecil, jadi anggap sebagai gambaran kasar.
Listing bulanan di Uluwatu bukan hanya vila besar. Jumlah kamarnya satu sampai empat, dengan komposisi yang mirip listing tahunan, tetapi harganya di atas median seluruh Bali di setiap ukuran yang memiliki angka. Vila dua kamar yang disewakan bulanan di Uluwatu memiliki median sekitar Rp 83 juta per bulan, lebih dari dua kali median dua kamar bulanan seluruh Bali (Rp 38 juta). Per kamar, listing bulanan Uluwatu meminta sekitar Rp 37,5 juta per bulan, dibanding sekitar Rp 21 juta untuk seluruh Bali maupun Ungasan.
Karena tidak ada listing di Bukit yang mencantumkan kedua harga, data Nest tidak bisa menunjukkan seberapa hemat sewa tahunan di sini. Kalau Anda menimbang keduanya, minta pemilik menyebutkan harga bulanan dan tahunan untuk vila yang sama.
Area mana di Bukit yang cocok dengan anggaran Anda?
Uluwatu dan Bingin: kelas teratas
Kotak Uluwatu di Nest mencakup sisi barat Bukit, di sekitar Desa Pecatu. Rencana detail tata ruang (RDTR) Kecamatan Kuta Selatan dari Pemkab Badung menempatkan Pura Luhur Uluwatu di Desa Pecatu, begitu juga Pantai Bingin, Padang-Padang, Suluban, Dreamland, dan Nyang-Nyang.
Di sinilah Bukit paling mahal. Median tahunan Uluwatu sekitar Rp 550 juta, dari sekitar Rp 300 juta untuk satu kamar hingga sekitar Rp 1,3 miliar untuk empat kamar. Bingin, kotak kecil berisi 35 listing di dalam Uluwatu, menyamai median tahunan itu dan memiliki median bulanan tertinggi di data Nest, sekitar Rp 124 juta, meski hanya dari 10 listing. Lihat sewa jangka panjang di Uluwatu dan sewa jangka panjang di Bingin.
Ungasan: pilihan terbanyak, harga lebih rendah
Ungasan, di sebelah timur Uluwatu, memiliki listing sewa terbanyak di antara area Bukit, yaitu 120, dengan median tahunan sekitar Rp 389 juta. Ungasan lebih murah daripada Uluwatu di setiap ukuran yang memiliki angka untuk keduanya. RDTR yang sama menempatkan Pantai Melasti dan Garuda Wisnu Kencana (GWK) di Desa Ungasan. Telusuri sewa jangka panjang di Ungasan.
Jimbaran: sewa tahunan di bawah median Bali
Jimbaran, di bagian utara Bukit, memiliki 85 listing sewa, hampir semuanya tahunan, dengan median sekitar Rp 385 juta, dan tidak ada listing satu kamar di Nest pada hari itu. Pantai Jimbaran ada di sini. Lihat sewa jangka panjang di Jimbaran.
Pandawa & Kutuh: median tahunan terendah di Nest
Di sisi timur, Pandawa & Kutuh memiliki 47 listing sewa dan median tahunan terendah dari semua area di data Nest, sekitar Rp 325 juta, dengan vila dua kamar sekitar Rp 250 juta per tahun. Hanya 3 listing yang disewakan bulanan. Situs resmi Desa Kutuh menggambarkan akses ke Pantai Pandawa sebagai jalan berliku yang melewati bukit kapur yang dipotong.
Apakah air bersih jadi masalah di Bukit?
Bisa, jadi tanyakan sebelum tanda tangan. Kecamatan Kuta Selatan, yang mencakup Desa Pecatu, Ungasan, dan Kutuh serta Kelurahan Jimbaran, Benoa, dan Tanjung Benoa, sebagian besar berupa lahan bukit berkapur yang kering dan hampir tidak memiliki sumber air, tulis detikBali pada 2024. Air ledeng berasal dari Perumda Air Minum Tirta Mangutama (PDAM Badung), dan saat pasokannya macet, warga membeli air tangki.
Pecatu berada di ujung jalur. Pada 2023, Bali Post memberitakan Wakil Bupati Badung yang menjelaskan bahwa air dari estuari DAM Suwung didorong ke Ungasan lalu ke reservoir di Pecatu, dan seiring pesatnya pembangunan, air sudah banyak terpakai sebelum sampai ke Pecatu.
Mati air sepekan atau lebih pernah terjadi. Pada 28 Mei sampai 4 Juni 2023, perbaikan pipa membuat sebagian Jimbaran dan Ungasan tanpa air PDAM, menurut detikBali. Pada akhir September 2026, kemarau panjang dan kerusakan pompa utama mengganggu pasokan air PDAM di wilayah antara lain Kutuh, Ungasan, Pecatu, Labuan Sait, Balangan, dan Jimbaran, di beberapa tempat hingga sepekan, menurut detikBali. Seorang penghuni kos di Kampial bercerita airnya mati dua hari berturut-turut, sehingga tempat kosnya harus membeli air untuk menambah isi tandon. Sementara itu, Perumda Tirta Mangutama membagikan air gratis dari truk 5.000 liter di beberapa titik.
Jadi tanyakan apakah vila tersambung ke jaringan PDAM, berapa kapasitas tandonnya, apa yang terjadi saat mati air terakhir, dan siapa yang membayar air tangki bila pasokan berhenti. Tuliskan jawaban pertanyaan terakhir itu di kontrak.
Seberapa macet, dan seberapa jauh ke bandara?
Cukup macet sampai Pemkab Badung membangun jalan baru. Radar Bali memberitakan pada Juli 2026 bahwa Badung membangun Jalan Lingkar Barat sepanjang sekitar 10 km untuk mengatasi titik kemacetan parah di Kuta Selatan, terutama di Jalan Raya Uluwatu menuju Simpang Nirmala hingga Pecatu; seluruh pekerjaan fisiknya diproyeksikan selesai pada akhir 2027.
Sambil menunggu, berlaku rekayasa lalu lintas pada sore hingga malam. Dinas Perhubungan Badung bersama Forum LLAJ menetapkan secara permanen rekayasa lalu lintas yang mencakup enam simpang di kawasan Pecatu–Uluwatu: pukul 17.00 sampai 22.00 WITA, beberapa belokan dari dan ke Jalan Raya Uluwatu dilarang untuk semua kendaraan kecuali sepeda motor, tulis Bali Post pada 2 Juli 2026. Kalau Anda akan memakai mobil, coba rute dari vila ke tempat kerja, sekolah, atau pantai pada jam-jam itu sebelum memutuskan.
Di atas kertas, jaraknya tidak jauh. Halaman desa wisata Kementerian Pariwisata menyebut Desa Kutuh berjarak 15 km dari Bandara Internasional I Gusti Ngurah Rai dan 7 km dari Kawasan Wisata ITDC Nusa Dua. Dengan kemacetan seperti di atas, jam perjalanan sama pentingnya dengan jarak.
Apa yang perlu dicek sebelum menyewa di Bukit?
Contoh: Anda pindah dari Jakarta dan menimbang vila dua kamar dengan sewa tahunan. Di Ungasan, median harga yang diminta sekitar Rp 320 juta per tahun; di Uluwatu sekitar Rp 462 juta. Sebelum memilih, Anda mencoba rute pulang antara pukul 17.00 dan 22.00, saat beberapa belokan di Pecatu tertutup untuk mobil, lalu menanyakan kapasitas tandon dan siapa yang menanggung air tangki kalau PDAM mati.
Daftar ringkasnya:
- Apa yang termasuk dalam harga sewa. Tanyakan mana yang sudah termasuk, seperti kebersihan, perawatan kolam dan taman, internet, dan listrik, dan mana yang dibayar terpisah.
- Air. Sambungan PDAM, kapasitas tandon, mati air terakhir, dan siapa yang membayar air tangki.
- Rute di jam sibuk. Coba antara pukul 17.00 dan 22.00, saat sebagian belokan di Pecatu–Uluwatu ditutup untuk mobil.
- Akses dan parkir. Cek jalan menuju vila dan tempat parkir bila Anda membawa mobil.
- Bandingkan yang sebanding. Bulanan dengan bulanan, tahunan dengan tahunan.
- Orang dan dokumennya. Temui pemilik atau agen, lihat vilanya langsung, dan cek dokumennya sebelum membayar DP atau uang sewa apa pun.
Ringkasnya: di Bukit, harga termahal ada di pesisir barat. Kalau harga tahunan Uluwatu di luar anggaran, harga per kamar di Ungasan, Jimbaran, dan Pandawa & Kutuh jauh lebih rendah pada 6 Oktober 2026. Di mana pun Anda mencari, lihat vilanya langsung, tanyakan cara kerja pasokan airnya, dan coba rutenya di jam sibuk sebelum membayar.
Sumber
- Pemerintah Kabupaten Badung: Peraturan Daerah Kabupaten Badung Nomor 7 Tahun 2018 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Kuta Selatan Tahun 2018-2038 (diakses 6 Oktober 2026)
- Kementerian Pariwisata, Jadesta: Desa Wisata Kutuh (Pandawa Bali) (diakses 6 Oktober 2026)
- Desa Kutuh, Kabupaten Badung: Potensi Pantai Pandawa di Desa Kutuh, Kab Badung, Bali (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Air Mati Sepekan di Kuta Selatan, Ini Biang Keroknya (29 September 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Pemkab Badung Perintahkan PDAM Tambah Pipa Atasi Air Bersih di Kuta Selatan (3 Juni 2024) (diakses 6 Oktober 2026)
- detikBali: Air PDAM di Kuta Selatan Seminggu Mati, Ribuan Warga Terdampak (4 Juni 2023) (diakses 6 Oktober 2026)
- Bali Post: Kebutuhan di Jimbaran hingga Pecatu Tinggi, Pengaliran Air PDAM Belum Memadai (2 September 2023) (diakses 6 Oktober 2026)
- Bali Post: Efektif Kurangi Kemacetan, Rekayasa Lalin Pecatu-Uluwatu Dipermanenkan (2 Juli 2026) (diakses 6 Oktober 2026)
- Radar Bali: Atasi Kemacetan Kuta Selatan, Badung Kebut Jalan Lingkar Barat Rp 2,2 Triliun (21 Juli 2026) (diakses 6 Oktober 2026)